Схемы и варианты досрочного погашения ипотечного кредита

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Схемы и варианты досрочного погашения ипотечного кредита". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Варианты изменения графика платежей

[1]

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Как досрочно погасить ипотеку?

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

  1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
  2. Пишет соответствующее заявление.
  3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
  4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
  5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
  6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

[2]

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

  • Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
  • Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
  • Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
  • При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
  • Читайте так же:  Госпошлина берем реквизиты для оплаты

    Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

    После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

    Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

    Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

    Частичное досрочное погашение ипотеки

    Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

    Процедура возврата состоит из следующих этапов:

    1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
    2. В указанный день вносятся необходимые средства.

    Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

    Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

    • сократить срок ипотеки;
    • уменьшить сумму платежей.

    Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

    Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

    Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

    Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

    Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

    Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:
    • В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
    • Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
    • Платёж аннуитетный.
    • Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
    • Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

    При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

    Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

    При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

    Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

    Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

    Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

    Расчёт досрочного погашения ипотеки

    Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

    После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

    При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

    Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

    Что делать после досрочного погашения ипотеки?

    В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

    Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

    • паспорт;
    • ипотечный договор;
    • график платежей;
    • квитанцию о выплате задолженности.

    Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

    Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

    Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

    Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

    Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

    Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

    • паспорт;
    • оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
    • закладная;
    • доверенность от банковского работника на снятие обременения;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
    • заявление с просьбой о снятии обременения;
    • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

    Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

    Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

    Читайте так же:  Порядок оформления визы в мексику и ее стоимость для российских граждан

    Как вернуть страховку?

    Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

    К заявлению нужно приложить:

    • справку о закрытии ипотечного кредита;
    • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

    В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

    На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

    Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

    Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

    Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

    В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

    Наиболее выгодный вариант досрочного погашения: срок или ежемесячный платеж

    Нередко случается так, что заемщики желают как можно скорее расплатиться со взятыми кредитами и уменьшить сумму возможной переплаты. С этой целью некоторые осуществляют досрочное погашение взятых обязательств. Но не всегда понятно, как более выгодно погашать кредит и осуществлять его дальнейший пересчет. Выгода зависит от нескольких факторов, которые нужно обязательно учитывать, осуществляя выбор.

    Виды платежей

    Для того чтобы определить наибольшую выгоду от досрочного погашения, нужно знать, какой вид платежей предусмотрен конкретным кредитным соглашением и как начисляются проценты.

    Существует 2 основных способа, которыми происходит начисление:

    Банки по умолчанию всегда применяют второй способ, потому что он наиболее выгоден кредитным организациям, а также наиболее комфортен заемщикам. При аннуитетном начислении платежей ежемесячная сумма всегда фиксированная в течение всего срока действия соглашения. При этом она состоит из процентов, начисленных на остаток задолженности и части основного тела кредита. В первые годы проценты составляют наибольшую часть из суммы платежа, постепенно уменьшаясь. За счет чего вырастает сумма, которая идет на погашение основной задолженности.

    При дифференцированном способе, который является наиболее выгодным для заемщика, платеж всегда изменяется в меньшую сторону. Соответственно, первые платежи будут наиболее высокими. Сам платеж состоит из фиксированной суммы, которая идет на погашение основного долга, а также процентов, начисленных на остаток задолженности. С каждым месяцем эта задолженность уменьшается, соответственно, снижаются проценты. А за счет этого уменьшается и ежемесячный платеж.

    Виды досрочного погашения

    Зная способы, которыми начисляются проценты, важно также знать, как можно распорядиться средствами при частичном досрочном гашении задолженности. Существуют также 2 основных варианта:

    • уменьшение срока действия соглашения;
    • уменьшение суммы ежемесячных взносов.

    В первом случае нагрузка на плательщика не уменьшается, но уменьшается срок его обязательных выплат. Во втором случае происходит снижение финансовой нагрузки на плательщика, но срок его обязательств остается прежним. Какой же вариант из них выгоднее?

    Что выбрать?

    Фактически при аннуитетных платежах выгоднее погашать остаток срока. Этот вывод можно сделать даже исходя из того, что сотрудники банка всегда предлагают противоположный вариант. При разовом досрочном изменении срока платежа разница может быть и не особо ощутима. Но если срок выплаты аннуитетного платежа сократить хотя бы на полгода или год, то разница станет более явной. Данный вариант будет выгодным в следующих случаях:

    1. Если банк предоставляет возможность досрочно много раз гасить кредит, не беря за это дополнительных комиссий.
    2. Если по взятому займу не прошло еще две трети срока.
    3. Если размер платежей обременителен заемщику и он желает как можно скорее выплатить заем.
    4. Платежи являются аннуитетными.

    Но есть и определенные минусы данного выбора, которые обязательно нужно учитывать и изучить их фактическое присутствие:

    1. В соглашении может быть указаны минимальные и предельные рамки для досрочного погашения как в количестве раз, так и в самой сумме.
    2. В кредитном соглашении могут быть прописаны дополнительные комиссии, которые изменят всю выгоду от произведенных действий по досрочным выплатам.
    3. Уменьшение временного периода может сопровождаться дополнительной документальной волокитой для заемщика, которая будет каждый раз доставлять ему дискомфорт.
    4. Существует риск ухудшения финансового состояния заемщика, в этом случае данная сумма может стать непосильной для него.
    5. Если платежи в настоящий момент составляют более половины дохода семьи.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Это основные минусы, которые могут быть обнаружены заемщиком, осуществляя уменьшение срока задолженности. Но в то же время бывает выгодно и погашение суммы самого займа. К таким случаям относятся:

    1. Когда платежи осуществляются дифференцированно.
    2. Когда сумма платежа в месяц превышает половину бюджета или может стать непосильной для семьи в ближайшем будущем.
    3. Если уменьшение срока кредита сопровождается определенными штрафными санкциями, а данный вариант является бесплатной альтернативой.

    С учетом данных положительных и отрицательных моментов для каждого вида платежа бывает достаточно сложно выбрать правильный вариант. Но, в первую очередь, когда возникает такой вопрос, нужно прочитать кредитное соглашение. И изучить в нем, какие есть ограничения, предоставленные банком. К тому же нужно исходить из того, что вид платежа уже к этом моменту будет известен.

    Если платеж не является высоким и оплата его ежемесячно не напрягает заемщика, то, безусловно, ему будет выгоднее погашать срок займа при аннуитетных платежах. Полностью противоположно нужно поступать при дифференцированных выплатах. Этот случай подразумевает более выгодный вариант — погашение суммы платежей.

    Читайте так же:  Предмет и система уголовно-исполнительного права в россии

    Еще одним положительным моментом в сторону уменьшения срока полученного займа является то, что многие кредиты подразумевают обязательное предоставление имущественного залога. А согласно российскому законодательству, данное имущество подлежит обязательному страхованию весь период действия соглашения. Соответственно, сократив срок выплат на несколько лет, можно сэкономить приличную сумму только на одной страховке.

    Если есть необходимость избавиться как можно скорее от займа или уменьшить ежемесячную плату, то нужно делать то, в чем выражается острая необходимость. В любом случае досрочное погашение займа будет снижать сумму переплаты.

    Наибольший спорный момент вызывает ипотечное кредитование. В случае с ним данные правила могут не действовать. И связано это с тем, что выдается этот заем не 10, а то и 35 лет. А за это время сумма займа может существенно обесцениться. И через 10 лет доход заемщика значительно превысит ее. В то время, как в настоящее время, деньги, выплачиваемые ежемесячно могут составлять 30, а то и 50 процентов от доходов.

    Но в то же время важно понимать, что наиболее выгодный период по ипотечным займам является 10-15 лет. Если выбирать более длительный срок кредитования, то сумма ежемесячного платежа при аннуитетных выплатах будет ненамного меньше, чем при ипотечном сроке 15 лет. А итоговая переплата будет только расти. Поэтому если ипотечный заем оформлен на 20-30 лет, нужно уменьшать срок данного кредита.

    Мнения экспертов

    Фактически перечисленные выгоды с учетом всех преимуществ и недостатков достаточно ясны, чтобы сделать выбор. Почему же на практике происходит в большинстве случаев противоположная ситуация? Эксперты приходят к следующим выводам:

    1. Во-первых, немногие граждане желают углубляться в изучение данного вопроса.
    2. В нестабильной экономической ситуации люди пытаются облегчить жизнь себе в настоящий момент, так как они не могут быть уверены, что будет даже через год.
    3. Финансовая ситуация человека в России может быть так не стабильна, что он будет стараться максимально снизить платеж сейчас, чтобы иметь возможность в следующем месяце переплатить еще большую сумму, чем внесена по кредиту сейчас. За счет чего досрочное погашение средств произойдет раньше, чем он будет уменьшать срок займа.
    4. Сами банки часто в своих кредитных договорах прописывают условия таким образом, что заемщикам не остается особого выбора, чтобы расплатиться досрочно без дополнительных комиссий.

    Поэтому в любом случае нужно внимательно изучить условия договора, проанализировать свои возможности по выплате займа и только потом принимать решение по определенному способу погашения кредита.

    Частичное погашение ипотеки в Сбербанке: калькулятор или собственноручный расчет — разбираемся

    Подавляющее количество ипотечных кредитов граждан РФ выданы Сбербанком. Особого удивления подобный факт не вызывает, ведь данный банк большей частью принадлежит ЦБ РФ, вследствие чего является народным с хорошими для людей условиями. Безусловно, ипотека от Сбербанка выгодна, но разобраться со всеми ее тонкостями получается далеко не каждому гражданину. В сегодняшнем материале осветим одну из актуальных тем среди «ипотечников» РФ, а именно – механизм, принципы и условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке.

    Условия и механизм досрочного погашения ипотеки

    Как можно досрочно погасит ипотеку в Сбербанке? Фото № 1

    Досрочное погашение совершенно любого кредита – это удобный способ для заемщика сэкономить на выплате процентов банку, иногда очень даже существенно. Относительно рассматриваемой сегодня ипотеки от Сбербанка, выделяют два вида досрочного погашения:

    • Полное погашение – ситуация, когда заемщик вносит полную сумму по непогашенной задолженности и закрывает ее.
    • Частичное погашение – ситуация, в которой происходит внос средств, закрывающей большую часть задолженности, но не всю. При этом платеж по частичной «досрочки» всегда превышает стандартную ежемесячную выплату по ипотеке.

    Эксперт сайта pravozhil.com

    В случае ипотечного кредитования в Сбербанке необходимо учитывать некоторые нюансы при частичном погашении кредита:

    1. Вносить сумму, на частичное досрочное погашение нужно больше, чем размер ежемесячного платежа.
    2. Выбирать дату зачисления суммы на частичное погашение кредита, ориентируясь на дату внесения ближайшего обязательного платежа. Хорошо, если это будет один и тот же день.
    3. После даты списания со счета обязательного платежа, убедитесь, что сумма, предназначенная для частичного досрочного погашения также списалась.

    Ранее вопрос досрочного погашения регламентировали банковские организации, выдающие ипотечные кредиты своим клиентам. То есть, банк мог на выгоду себе поставить крайне невыгодные для заемщика условия по досрочному погашению ипотеки и в любом случае не терял прибыль, так как по-настоящему «наживался» либо на высоких процентах или штрафах по досрочным платежам, либо на долговременной выплате процентов заемщиком.

    Правительство РФ всерьез задумалось над столь нечестным положением клиентов банков и в 2011 году приняло Федеральный Закон под номером 284. Обобщая его содержание, отметим, что с момента принятия данного закона ни один банк не имеет права накладывать ограничения своим клиентам относительно досрочной выплаты ипотеки. Даже если повышенные проценты или штрафные санкции за «досрочку» указаны в договоре, юридической силы они иметь не будут, так как это противоречит законодательству РФ.

    Единственное, что следует сделать заемщику при желании организовать частичное или полное досрочное погашение долга, так это написать соответствующее заявление банку, как минимум, за 30 дней до первого досрочного платежа (ФЗ также позволяет не соблюдать этот период времени, если банк и клиент договорились об ином, что, к слову, в Сбербанке не редкость). Не забывайте, что подобный порядок действует только для ипотеки, для иных видов кредитов порядок иной.

    Расчет графика постоянных и досрочных платежей по кредиту

    График погашения ипотечного кредита. Фото № 2

    Всем «ипотечникам» Сбербанка известно, что банк собственноручно формирует график расчета по выданной ипотеке каждому клиенту. То есть, если, к примеру, гражданин Иванов взял в ипотеку 1 500 000 рублей под определенный процент и с необходимостью возврата в месяц по 20 000 рублей, то банк сам сформирует дни для выплаты, полную его размерность и даже будет уведомлять клиента о необходимости вовремя погасить платеж.

    Читайте так же:  Как найти штраф по номеру постановления

    Принципы расчета подобного графика не особо сложны и вполне могут быть использованы для собственноручного определения необходимого графика как для постоянных платежей одинаковой размерности, так и для досрочного погашения ипотеки.

    Прежде чем рассматривать принципы расчета, отметим важный нюанс – проводить таковые желательно с использованием специального калькулятора на официальном сайте ОАО «Сбербанк». Подобный подход к делу существенно упростит расчет любому клиенту банка, так как калькулятор:

    • имеет удобный и доступный к пониманию интерфейс;
    • настроен исключительно под кредитные программы Сбербанка;
    • проводит расчеты автоматически с предоставлением минимального количества информации от клиента.

    При желании рассчитать график платежей собственноручно необходимо, во-первых, определить вид кредита и размерность процентной ставки, а, во-вторых, уметь пользоваться обычным калькулятором. Если со вторым нюансом расчета все предельно просто, то относительно первого возникают некоторые вопросы.

    Характеристики кредитной ставки. Фото № 3

    На самом деле с сущностью кредитной ставки и самой ипотеки разобраться также очень просто, так как они подразделяются по двум характеристикам:

    1. Вариант выплат ипотеки. По данной характеристике кредит может быть либо дифференцированным (процент начисляется на остаток долга при фиксированной сумме платежа), либо аннуитетным (выплата производится по фиксированной сумме с уже вложенными в нее процентами на протяжении всего периода возврата долга). То есть, при первом варианте и систематичными выплатах их размерность будет постоянно падать, но в первые периоды выплат суммы к погашению будут больше, чем при аннуитетном кредите. При аннуитетном расчете долга процесс погашения более плавный, поэтому удобен для тех, кто хочет постоянно выплачивать фиксированную часть долга.
    2. Вид процентной ставки. Эта же характеристика касается напрямую процентов по ипотеке, которые могут быть фиксированные, плавающие и смешанные. Первый вариант процентной ставки предполагает то, что заемщик и банк определяют неизменную процентную ставку, по которой проводятся выплаты ипотеки, второй – ставка будет определяться по биржевым показателям каждые 3-6 месяцев и будет меняться либо в меньшую, либо в большую сторону, а третий – ставка один период выплат долга имеет один вид, в оставшийся – иной.

    Определив конкретные характеристики своей ипотеки, высчитать график ее выплаты и в постепенном погашении, и в досрочном сможет любой гражданин. Отметим, что относительно плавающей процентной ставки придется обращаться в банк и узнавать, какова ее размерность на данный момент времени. В противном случае правильно высчитать график платежей не получится.

    Полезные советы по теме

    Советы тем, кто желает погасить ипотеку досрочно. Фото № 4

    В завершение сегодняшнего материала наш ресурс подготовил ряд полезных советов по досрочному погашению ипотеки в Сбербанке. Для удобства восприятия всех тонкостей данной процедуры оформим их в формате «Вопрос – Ответ».

    Вопрос № 1 – Насколько целесообразно гасит ипотеку досрочно?

    Все зависит от условий конкретного кредитования и текущей экономической обстановки. Так, к примеру, следующие обстоятельства снижают целесообразность досрочного погашения ипотеки:

    • аннуитетный кредит, большая часть долга которого выплачена, так как большая часть процентов погашена;
    • в стране наблюдаются высокие темпы инфляции, ибо задолженность будет обесцениваться и в итоге получится вернуть меньше;
    • необходимость сильно ограничивать себя из-за внесения в банк большей части долга.

    Главное в возврате ипотеки досрочно и полностью – это безболезненное для себя расставание с деньгами, в ином случае лучше отдать предпочтение либо частично досрочному погашению долга, либо постепенному.

    Вопрос № 2 – Как досрочно выплатить ипотеку в Сбербанке?

    Здесь все просто – достаточно посетить отделение банка с кредитной документацией и своим паспортом. Получив рекомендации от сотрудников Сбербанка, необходимо написать заявление о желании погасить долг досрочно. В варианте с частично досрочным погашением банк определит для вас удобный график выплат, которого стоит придерживаться, а при полном – даст документ, подтверждающий, что ипотека полностью погашена.

    Вопрос № 3 – В каком формате гасить ипотеку досрочно выгоднее?

    Наиболее оптимальный вариант досрочного погашения долга – это частичная «досрочка», оформленная на 8-24 месяцев. В таком случае заемщик может не рисковать остаться после погашения долга ни с чем и залезать в новые кредиты, а также сможет действовать более грамотно при погашении долга, ориентируясь на текущую экономическую ситуацию.

    На этом, пожалуй, наиболее важная информация о досрочном погашении ипотечного кредита в Сбербанке подошла к концу. Надеемся, сегодняшняя стать была для вас полезна.

    О том как происходит досрочное погашение ипотеки вы можете узнать, посмотрев видео:

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Досрочно и частично-досрочно: особенности погашения ипотеки

    После прохождения всех банковских процедур на пути к заветному жилью перед заемщиком встает вопрос скорейшего расчета по ипотечным обязательствам. Прежде чем предпринимать действия по внесению средств на кредитный счет, стоит повторно перечитать договор, а именно пункт отплаты по кредиту.

    В типовом договоре прописывается оплата в форме ежемесячных платежей в определенной расчетами сумме. Но в этом пункте клиента должен интересовать момент досрочного погашения или возможности вносить средства в виде частично-досрочных платежей.

    Рядом банков устанавливается запрет на внесение таких платежей на период от полугода до 5 лет. Причина заключается в том, что досрочное погашение является для кредитно-финансового учреждения не самым выгодным вариантом исполнения обязательств, так как выгода в виде процентов оказывается утрачена. Мнение клиентов о том, что банку выгодно, если средства вернутся на его счета в скором времени. С точки зрения риска просроченной задолженности – это так, а с точки зрения прибыли в виде процентов – нет. Но в соответствии с действующими законами банк не вправе запретить исполнить обязательства досрочно.

    Полное досрочное и частичное досрочное погашение: различие в терминах

    Полное досрочное погашение ипотеки – это ситуация, когда клиентом вносится вся сумма по остатку задолженности по кредиту. В этом случае производится пересчет процентов на дату погашения, и кредит закрывается полностью. Примечательно, что несмотря на то, что обязательства исполнены, действовать кредитный договор продолжает и закрывается в оговоренную дату последнего платежа. Если клиент запланировал взять еще один кредит, то в банке ему необходимо получить справку о погашении ипотеки и отсутствии со стороны кредитного учреждения финансовых претензий.

    Читайте так же:  Штрафы гибдд — когда сгорают после совершения нарушения

    Частичное досрочное погашение предполагает внесение сумм, кроме ежемесячного платежа, менее его размера, равных ему или превышающих его, в счет погашения основного долга.

    Вносить частичный досрочный платеж можно в любую дату месяца. Средства зачисляются в счет погашения тела кредита. Благодаря этому, процент начисляется на меньшую сумму, в силу чего происходит экономия на процентах. После внесения частичного платежа сумма платы на следующий месяц уменьшается. Работник банка формирует новый график платежей.

    В чем выгодность досрочного погашения для клиента: пример расчета

    Для наглядности приведем пример расчета при частичном досрочном погашении, а также варианты того, как гасить ипотеку.

    Возьмем за основу расчета следующие условия кредита:

    • Сумма кредита – 100 тысяч рублей.
    • Сумма процентов за весь период кредита – 150 тысяч рублей.
    • Процентная ставка – 25% годовых.
    • Срок кредитования – 2 года.
    • Ежемесячный платеж – 10 тысяч рублей, из них – 7.500 – основной долг, а 2500 – уплата процентов.
    • Дата внесения платежа – 25 число месяца.

    Обратим внимание на то, что цифры намеренно сокращены для удобства и простоты расчета.

    Так, 25 числа клиент внес первый ежемесячный платеж, в результате остаток составил:

    • По телу кредита – 95 500 руб.
    • По процентам – 47 500 руб.

    А 30 числа месяца клиент внес еще 15 тысяч при условии погашения следующего ежемесячного платежа. В итоге получается следующий расчет:

    • 10 тысяч – ежемесячный платеж.
    • 5 тысяч в счет основного долга.
    • Основной долг сократится на: 7500+5000=12500 и составит 83 000.
    • Долг по процентам – 45 000 руб.

    Таким образом, сформируется новый график платежей, по которому:

    • 25 числа следующего месяца платеж составит 0 рублей.
    • Произойдет перерасчет процентов – 83 000*25%. = 2075.

    Если клиент будет платить по графику, без внесения дополнительного платежа, проценты начислят на 95.5 тысяч рублей – 95 000*25% =2375 руб. Таким образом, экономия на данном этапе графика составит 300 руб.

    [3]

    Естественно, если учесть объемы ипотеки и суммы представленных расчетов на 10, то и экономия составит 3000 руб.

    Также при частичном досрочном погашении можно внести всю сумму дополнительного платежа в счет основного долга. В этом случае в следующий месяц платеж не будет равен 0, а размер процентов снизится.

    95 000-15 000*25% = 1600 руб. 7500+1600= 9100 – это размер платежа в следующем месяце, где 7500 – в основной долг, а 1600 – в счет уплаты процентов.

    Разница в расчетах и сумме экономии исходит из того момента, какая сумма вносится в счет основного долга.

    В итоге при частичном досрочном погашении ипотеки можно снизить объем уплачиваемых процентов, а также сократить срок кредитования.

    Вопрос о выборе варианта способа погашения

    Как видно из представленных выше расчетов, частичное досрочное погашение ипотечного кредита может производиться без учета платежа следующего месяца, а также с его включением.

    Выбор варианта во многом зависит от суммы, которой располагает клиент. Если она внушительная, то учитывать платеж следующего месяца не рекомендуется, так как это позволит существенно снизить процент. Последнее исходит из того, что банк строит схему погашения таким образом, что основная часть платежей на начальном этапе срока кредитования идет на погашение процентов. Проценты начисляются на тело кредита, а досрочное погашение дает клиенту возможность уменьшить его размер, а значит, система будет начислять процент на меньшую сумму.

    Если она небольшая, например, равна 2 ежемесячным платежам, то можно и учесть плату за следующий месяц.

    Можно ли сократить срок ипотеки досрочными платежами?

    Вопрос о том, возможно ли сократить посредством досрочных платежей срок кредитования, спорный. Во многом он зависит от условий банка. По сути, если рассмотреть его на примере программ Сбербанка, то сделать это практически невозможно. Почему? Причина в том, что система банка в любом случае будет рассчитывать остаток по кредиту соразмерно сроку кредитования. При больших суммах досрочных взносов она составляет график таким образом, что последние платежи могут составлять 1,5-200 тысяч.

    Так, если к концу срока платить осталось в пределах 100 тысяч, при наличии средств можно сократить срок кредитования лишь полным досрочным погашением.

    Особенности процедуры досрочного погашения

    Независимо от того, решил ли клиент погасить ипотеку полностью или частично-досрочно, он обязан известить об этом банк. По закону сделать это необходимо за 30 дней.

    На практике процедура выглядит следующим образом:

    • Клиент сообщает кредитному менеджеру о своем намерении.
    • Менеджер, исходя из условий договора, либо дает согласие, либо отказывает.

    При положительном решении клиент:

    • Вносит сумму досрочного платежа не кредитный счет или иной счет, с которого происходит списание в пользу ипотеки.
    • Оператор или менеджер производит в программе списание в пользу кредита, формирует новый график платежей и распечатывает из программы заявление о досрочном погашении.

    Еще одним важным нюансом досрочного погашения является то, что сделать это можно либо за день до даты платежа, либо после.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Подводя итог о преимуществах досрочного погашения ипотечного кредита, стоит отметить, что основной причиной такого стремления является желание граждан скорейшим образом снять обременение со своего жилья. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность сэкономить на процентах, снижая таким способом полную стоимость кредита.

    Источники


    1. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

    2. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.

    3. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
    Схемы и варианты досрочного погашения ипотечного кредита
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here