Продажа доли в квартире нюансы и сложности

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Продажа доли в квартире нюансы и сложности". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно — продать, сдать в аренду или подарить.

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей. Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Надо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств.

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства, куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

  • паспортные данные истца и ответчика;
  • просьба о выделении доли в натуральной форме;
  • на каких основаниях истец требует долю;
  • информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
  • копии документов, прилагаемых к заявлению.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме — причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры. При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Процесс покупки или продажи жилого помещения предполагает составление договора. Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Есть определенные сложности и нюансы — по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников.

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр, чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • паспортные данные всех участников процесса;
  • описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, кадастровый номер, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
  • отдельно — цена доли;
  • список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Он представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

Регистрация договора

Обязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении Росреестра. Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:
  1. Паспорта сторон.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи (прилагается к договору).
  4. Заявление на госрегистрацию права собственности.
  5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
  6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

Продажа доли недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.

Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.

Положения о долевом имуществе закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.

Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.

Читайте так же:  Порядок установки и замены электросчетчиков в россии

В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.

По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Преимущественное право покупки — что это такое?

Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.

Когда не работает

Есть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.

И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:

  1. Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
  2. Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.

Способы обхода преимущественного права:

  1. Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Что делать, если собственник против реализации доли

К сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:
  1. Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
  2. Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
  3. Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.

Процедура продажи

Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
  2. Первичная консультация в нотариальной конторе.
  3. Анализ правовых документов.
  4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
  5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
  6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.

Вместе с тем следует учесть:

  1. Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
  2. В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
  3. Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего

Если требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.

Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.

Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:

  1. Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
  2. Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
  3. На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.

Необходимые бумаги для заявления:

[2]

  1. Паспорта родителей или опекунов.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
  4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
  5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.

Перечень необходимых бумаг

Для совершение сделки продажи доли необходимо собрать:
  1. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
  2. Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
  3. Характеристика объекта.
  4. Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
  7. Выписка из ЕГРП.
  8. Свидетельство, подтверждающее право собственника.
  • копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
  • копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
  • свидетельство о передаче заявления;
  • отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;

Порядок налогообложения

Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.

Бланки для скачивания:

Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.

Как продать долю? Консультация юриста на видео

Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.

Продажа доли в квартире: сложности и нюансы

Продать долю в квартире несколько сложнее, чем целую квартиру. Во-первых, за долю в квартире можно выручить гораздо меньше денег, чем после продажи целой недвижимости совместно с другими собственниками. Во-вторых, у доли в квартире нет границы: собственник может занимать целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. В-третьих, между собственниками довольно часто возникают проблемы, которые затягивают процесс продажи собственности. Найти покупателя такой недвижимости несложно. Это может быть агентство, которое занимается выкупом долей, или приезжие граждане, которые благодаря владению собственностью в Москве получают возможность оформить регистрацию.

В первую очередь необходимо предложить выкупить свою долю другим собственникам, так как они имеют преимущественное право покупки доли. Владелец доли в письменной форме должен проинформировать других собственников о своих намерениях с указанием цены и других условий, на которых продается часть квартиры.

На основании статьи № 250 Гражданского кодекса РФ, участники долевой собственности в течение 1 месяца имеют право либо приобрести долю, либо отказаться от покупки. В последнем случае, в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю третьему лицу. Часто случается, что собственники уклоняются от получения такого уведомления, без которого Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу. Ситуация усложняется, если собственником другой доли является ребенок. В таком случае уведомление направляется родителям и может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. В случае, если нет письменного уведомления о преимущественном праве покупки, то собственник другой доли в течение 3 лет может обратиться в суд и признать сделку купли-продажи недействительной.

Читайте так же:  Причины отсутствия налога на квартиру почему не приходит

Можно ли продать долю без уведомления других собственников?

Продавцу доли необходимо обратиться к нотариусу, который направляет на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Если собственник не согласен с продажей доли или препятствует этому, в таком случае необходимо соблюсти все требования статьи ГК №250 и спокойно продавать долю третьему лицу. Также можно выселить собственника микродоли, предварительно выплатив ему деньги за долю. Есть несколько «обходных» схем оформления сделки с долей, которые позволяют осуществить сделку без согласия сособственника:

  • договор дарения всей доли – это притворная сделка, которая позволяет замаскировать куплю-продажу. Важно, чтобы не был доказан факт передачи денег.
  • договор дарения микродоли, затем оформление договора купли-продажи остатка доли. После дарения микродоли появляется собственник маленькой доли, у которого также есть преимущественное право покупки.
  • залоговая схема. В данном случае заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. После регистрации сделки, подписывается отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя

наследование 24

бесплатные консультации по наследованию

Правила продажи доли в квартире: нюансы, инструкция и способы

Нередко квартиры приватизируются не на одного собственника, а на нескольких владельцев. Они могут быть родственниками или посторонними лицами, поэтому часто требуется продать долю в такой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Данный процесс может сопровождаться многочисленными сложностями и нестыковками, так как другие владельцы могут чинить препятствия для продажи доли, а также могут выразить желание воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение данной части квартиры.

Нюансы и инструкция продажи части квартиры

Важно! Основной сложностью данного процесса является невозможность в некоторых случаях выделить долю в натуре, так как двум людям может принадлежать недвижимость на основании совместной собственности, а не долевой, поэтому возникают проблемы с определением конкретной части квартиры, принадлежащей тому или иному владельцу.

Весь процесс продажи доли в недвижимости делится на этапы:

  • Если владелец принимает решение о том, что требуется продать свою долю, он должен первоначально поинтересоваться у других собственников о наличии у них желания выкупить эту часть.
    Что такое долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.
    В ч. 1 ст. 250 ГК содержится информация о том, что остальные владельцы обладают преимущественным правом покупки, поэтому если не будет осуществлен данный этап, сделка по купле-продаже доли может быть оспорена другими владельцами.
    Если в течение месяца другие лица, владеющие остальными долями в квартире, не выразили желание приобрести долю, то можно продавать ее другим лицам.
    Чтобы не ждать месяц на ожидание ответа, можно получить письменный отказ от всех совладельцев.

Статья 250. Преимущественное право покупки

  • Нахождение покупателя. Если совладельцы не желают выкупать долю, то можно начинать поиск покупателей среди прочих лиц.
    Для этого можно пользоваться услугами агентств недвижимости, разными сайтами, газетами объявлений или иными способами.
    После нахождения потенциального покупателя, проводятся переговоры, на основании которых решается, как будет оформляться сделка, какова точная стоимость доли, а также учитываются другие нюансы.

Что такое — доля собственности в квартире? Что можно с ней делать по закону? Ответы в этом видео:

    Формирование и заключение договора купли-продажи. С покупателем обсуждаются все пункты договора, причем вся информация в этом документе тщательно изучается каждой стороной. Оформляется данная документация непременно у нотариуса, что указывается в ФЗ №122.

Статья 556. Передача недвижимости

  • Регистрация сделки. Данный момент указывается в ст. 131 и ст. 551 ГК. Для этого требуется передать в Росреестр полный пакет документов. Можно пользоваться услугами МФЦ при желании.

  • Уплата налогов. Если продается доля в недвижимости, которая принадлежала человеку меньше трех лет, то продавец обязан уплачивать налог. Он может быть уменьшен за счет вычета.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Таким образом, единственным отличием продажи доли в квартире от реализации всей недвижимости является необходимость получать разрешение на процесс от других совладельцев.

Можно ли составлять дарственную

Дарение квартиры или доли в ней в соответствии с гл.32 ГК выступает в качестве безвозмездной сделки, по которой не предполагается передача денежных средств бывшему владельцу.

Важно! Не допускается предусматривать в таком договоре передачу денежных средств.

Покупка доли в квартире, какие нюансы по оформлению. Фото: cdn.gdeetotdom.ru

Если же планируется продать долю при составлении данного договора, то выполнять надо правильно всю процедуру, которая заключается в действиях:

  • определяется нужная стоимость доли, которая оговаривается с покупателем;
  • производится согласование условий, на основании которых будет передаваться жилье, а также оговаривается, какие пункты непременно включаются в договор дарения;
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • продавец получает средства за долю в квартире, для чего используется специальная банковская ячейка, которая не только считается простой для применения, но и обеспечивает конфиденциальность произведенной сделки.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Правила продажи квартиры, в которой имеется доля ребенка

Нередко в квартире определенная доля принадлежит несовершеннолетнему, а в этой ситуации какие-либо сделки с недвижимостью могут осуществляться исключительно при наличии согласия от органов опеки.

Важно! Невозможно получить разрешение на сделку, если у ребенка данная доля является единственным жильем, а также после продажи этой квартиры предполагается, что у него ухудшатся условия жизни.

Возможностью для продажи квартиры, в которой имеется доля ребенка, является открытие для него банковского счета, куда перечисляются причитающиеся ему денежные средства от данного процесса.

Читайте так же:  Порядок приватизации квартиры и необходимые документы

Воспользоваться деньгами сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия. При этом не допускается, чтобы он остался в результате продажи квартиры без жилья, так как ущемление его прав является серьезным правонарушением.

Можно ли продать половину доли

Нередко люди владеют действительно большой долей в недвижимости, поэтому желают продать только некоторую ее часть.

Для этого выполняются действия:

  • выделяется нужная часть;
  • она предлагается другим владельцам квартиры;
  • если будет получен отказ от совладельцев, то используются другие методы, предполагающие передачу части другим лицам.

Образец уведомления других собственников о продаже доли в квартире.

Для продажи третьим лицам могут использоваться методы:

  • микродоля дарится покупателю, после чего остальная часть продается одариваемому, у которого уже имеется преимущественное право покупки;
  • вся часть дарится другому человеку, который уплачивает ее стоимость бывшему владельцу, а при этом не оформляется договор купли-продажи, но такая сделка является притворной, поэтому может оспариваться судом, если в этом возникнет необходимость у других владельцев квартиры;
  • часть отдается в залог, а в форме займа продавец получает ее стоимость.

Таким образом, продажа части доли должна осуществляться только законными и доступными способами.

Можно ли продать долю, не получив на это согласие от других владельцев

Нередко совладельцы находятся в плохих отношениях, поэтому не могут договориться относительно продажи.

Также по разным причинам отсутствует возможность для получения согласия, например:

  • человек находится в неизвестном месте;
  • не желает выделять долю в квартире;
  • скрывается от полиции.

В такой ситуации продать долю допускается исключительно через суд.

Первоначально надо попробовать решить вопрос мирным путем, а если этого не получится сделать, то отсылается письмо. Если на него не будет ответа в течение месяца, то можно продатьчасть жилья другим лицам.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире

Необходимость в продаже доли квартиры, за которую еще не была погашена ипотека, обычно возникает между супругами, которые желают развестись.

В этом случае учитываются нюансы:

[1]

  • супруги обладают преимущественным правом покупки;
  • непременно уведомляется банк о данном решении.

Если супруги отказываются от покупки, то посторонним лицам продать части можно несколькими способами:

  • владелец части квартиры погашает половину ипотеки, после чего продает имущество;
  • составляется договор с банком, на основании которого после нахождения покупателя, ипотечный договор переоформляется на него, но на такой вариант кредитные учреждения соглашаются редко;
  • полностью продается квартира, после чего погашается кредит, а оставшиеся средства делятся между супругами.

Что такое обременение по ипотеке? Как оно накладывается и снимается? Ответы тут.

Последний метод считается наиболее реальным и часто используемым.

Как можно продать свою долю в квартире, если другие собственники против? Смотрите видео:

С какими подводными камнями можно столкнуться

К трудностям при продаже доли относится:

  • другие совладельцы могут быть против этого действия;
  • они не выдают письменный отказ от доли, которая предлагается первоначально им для покупки;
  • отсутствует информация о месте нахождения других владельцев;
  • совладельцы являются несовершеннолетними гражданами.

Как оценивается стоимость доли

Для продажи части жилья непременно производится ее оценка, определяющая ее рыночную стоимость. Для этого учитывается вид недвижимости, ее качество, место расположения, количество комнат и общая площадь квартиры.

Для самих покупателей важно, сколько других совладельцев квартиры имеется, каков их возраст и материальное положение.

Какие минусы имеются для покупателя

Если человек покупает долю в квартире, то он сталкивается с определенными минусами.

К ним относится, то, что приходится владеть недвижимостью совместно с другими незнакомыми лицами.

Общие места пользования являются доступными для нескольких людей.

Совладельцы могут заселить в свои комнаты посторонних лиц, которые могут быть шумными или вовсе могут совершать незаконные действия в отношении других жильцов.

Совладельцы могут оспорить сделку, поэтому она должна проводиться только при наличии юристов.

Как оспорить дарственную на дарение квартиры или ее доли? Смотрите здесь.

Таким образом, продажа доли в квартире обладает многими нюансами и сложностями. Поэтому рекомендуется учитывать все рекомендации юристов и тщательно оформлять сделку, чтобы не было возможности для других владельцев оспорить ее.

Покупка долей в квартире: нюансы и рекомендации

Эксперты рынка недвижимости неоднократно предупреждали потребителей о рисках приобретения не полноценной комнаты в коммуналке, а доли в квартире. Тем не менее «четвертушки» по-прежнему пользуются спросом, и базы данных содержат не маленький объем подобных предложений. Сегодня Вера Семенова, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «МЭТР РОШЕ-Запад», специально для RussianRealty.ru рассказывает о некоторых нюансах этого сложного процесса, которые должен учесть покупатель доли, чтобы не попасть впросак.

— Вера Анатольевна, что из себя представляет купленная доля согласно букве закона? Правильно ли, что человек, купивший долю в квартире, стал сособственником и имеет полное право пользоваться всеми имеющимися помещениями?
— Не совсем так. Размер доли зависит от количества сособственников. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру и бывших супругов без детей. Суд может «приравнять» долю каждого из них к той или иной комнате, т.е. установить порядок пользования, а не владения. Однако это не значит, что при решении одного из супругов продать свою долю, он продаст комнату. Прежнее решение суда не распространяется на новых содольщиков. Как только сособственник меняется, нужно снова идти в суд, который может пересмотреть свое решение в пользу другого сособственника. То же самое грозит при увеличении состава семьи, например, рождении ребенка.
Объяснение здесь простое. В подавляющем большинстве случаев доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Получается, доля в квартире – предмет абстрактный, поэтому и продается по заниженной стоимости.

— Если все настолько зыбко, кто же решается на подобные эксперименты со своей психикой? Выходит, долю продают те, кто не сумел договориться со своими родственниками полюбовно. Не факт, что новый сособственник сможет.
— Из-за относительно низких цен доли приобретают, как правило, наименее обеспеченные покупатели, которые пока не могут купить комнату в коммуналке или отдельную однокомнатную квартиру.

— Можете таких покупателей как-то разделить по категориям, например, молодежь или люди пенсионного возраста, приезжие или москвичи?
— Как правило, доли приобретают с целью последующего выкупа квартиры целиком или прописки. В первом случае среди покупателей преобладают, скорее всего, молодежь или люди среднего возраста. Словом, те, кому пока не хватает средств ни на комнату, ни, тем более, на однокомнатную квартиру. К тому же, ситуацию осложнил недавний финансовый кризис, когда банки отказались кредитовать комнаты, и вообще ужесточили требования к заемщикам.
Для прописки приобретают доли, особенно маленькие, в основном приезжие граждане из регионов РФ и стран СНГ. Дело в том, что согласно закону новый сособственник может зарегистрироваться в квартире при наличии в его собственности доли любого размера и для этого ему не нужно спрашивать согласия других содольщиков. Отмечу, касательно членов его семьи требования законодательства иные – например, чтобы прописать кого-то из родственников, ему нужно будет оформить нотариально заверенное согласие всех сособственников, кроме детей до 18 лет.

Читайте так же:  Варианты замены водительского удостоверения в спб

— Неужели разница между ценой на комнату и долю настолько существенна, что, например, молодая пара готова терпеть бытовые неурядицы с соседями вместо того, чтобы взять ипотечную однушку?
— На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое. В большинстве случаев цена доли занижена значительно. Например, если цены на комнаты в среднем 2,5 млн. рублей, то выручить, например, за 1/3 квартиры можно максимум 1,5 млн. рублей. Разница в миллион, по-моему, существенная.

— Насколько велика вероятность, при покупке долей столкнуться с мошенниками?
— При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

— Вернемся к процессу продажи. Допустим, гражданин присмотрел квартиру, в которой он выкупит долю. В чем может оказаться первая загвоздка?
— Сложности могут возникнуть у продавца доли, который согласно закону 250 ГК РФ должен получить письменный, заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, иначе сделка может быть оспорена в суде. Это называется «соблюдение права преимущественной покупки». Однако не всегда известны контакты второго сособственника. Он может уехать из страны, находится в местах лишения свободы или просто уклоняться от получения уведомления о предстоящей продаже доли.

— Если совладелец уклоняется от получения уведомления, можно ли как-то выйти из ситуации с меньшими потерями? Другими словами, какие действия предусмотрены законом?
— По закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и, если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Какого-либо законного способа заставить против воли получить этот документ не существует, поэтому приходится применять обходные маневры. Самый распространенный способ — договор дарения. Для оформления договора дарения недвижимости (доли), в отличие от продажи, согласие не требуется.

— Помимо данного отказа соседей по квартире отличается ли необходимый пакет документов от обычной сделки купли-продажи?
— Нет, документы те же: три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме; правоустанавливающие документы на квартиру; документы БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга/супруги, нотариально заверенное. Список может быть дополнен в зависимости от случая.

— Касательно договора купли-продажи, есть ли моменты, которые прописываются только в договорах купли-продажи доли?
— Физически доли не разделены. Однако если суд ранее вынес решение о порядке пользования и приравнял долю продавца к конкретной комнате, тогда в договоре можно прописать: «Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться Н-комнатой, а также местами общего пользования». Напоминаю, прописать-то можно, но в случае недовольства других сособственников они имеют полное право обратиться в суд, чтобы порядок пользования был изменен.
Если же порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда, первоначально необходимо определить порядок пользования жилым помещением. В остальном, договор по содержанию тот же.

— Если доля являет собой объект абстрактный, подписывается ли акт приема-передачи?
— Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

— Вера Анатольевна, ваши советы, рекомендации тем, кто сейчас задумался приобрести долю.
— Необходимо понимать, для чего доля приобретается. Если для проживания, важно узнать все о своих будущих соседях по квартире. Тем более, если квартира однокомнатная. Покупка квадратных метров «по дешевке» может обойтись постоянными скандалами, и грозит собственностью только на бумаге. Если доля покупается для прописки, особых проблем не бывает. Главное помнить, доли не просто так дешевы (относительно комнат).

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Выставлять на торги выгодно всю квартиру, целиком. Продавая ее по долям, будьте готовы к тому, что получите за свои квадратные метры цену намного ниже рыночной. Но обстоятельства, которые толкают к такому шагу, бывают разные.

Вот самые типичные:

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

  • невозможность ужиться с остальными совладельцами жилплощади (вследствие развода, например);
  • желание перевести в денежный эквивалент полученную в наследство часть помещения;
  • острая потребность в средствах (на лечение, погашение кредита или выплату долга).

Реализовать свою часть квартиры — процесс длительный и хлопотный. Для этого нужно разбираться в особенностях сделки и владеть ключевыми понятиями.

Долевая собственность

Владельцами доли собственности становятся в таких случаях:

[3]

  • при приватизации квартиры (все зарегистрированные на приватизируемой жилплощади лица получают равные ее части);
  • при разделе совместной квартиры супругами вследствие развода;
  • при наследовании одного жилья несколькими людьми.
Читайте так же:  Порядок получения и стоимость визы на мальдивы для россиян

Квартира, купленная в браке, находится в совместном пользовании супругов. При разводе выделение долей в натуре будет беспроблемным, если есть возможность закрепить за каждой стороной не только изолированные комнаты, но и обеспечить их отдельными выходами, подсобными помещениями (кухней, ванной, туалетной комнатой, коридором).

На деле это почти нереально, поэтому в большинстве случаев при распределении квартиры речь идет об идеальной доле каждого.

Идеальная доля

Часть общего имущества совладельцев недвижимости являет собой идеальную долю — арифметическое выражение в виде дроби.

В документах принадлежащая жильцу собственность прописана как 1/3 или 1/5 квартиры, без указания, какая именно часть помещения выделена в личное пользование. То есть, идеальную долю невозможно осязать, так как она не имеет конкретных рамок.

В однокомнатной квартире все сособственники имеют только идеальные доли. В других случаях можно выделить каждому части в натуре. Здесь есть 2 пути:

  • договор между совладельцами;
  • судебное разбирательство.

При отсутствии возможности договориться суд решает, какую именно из комнат закрепить за каждым из собственников жилья, а также устанавливает график пользования совместными помещениями: кухней, ванной комнатой. Но это не означает, что гражданам принадлежит по комнате.

Таким образом, при совместном проживании все собственники квартиры пользуются ею, не нарушая прав друг друга. Если мирно сосуществовать на одной площади не получается, встает вопрос о получении за свою собственность денежной компенсации.

Порядок продажи доли в квартире

При реализации своей части жилплощади важно придерживаться ряда правил, чтобы остальные жильцы не оспорили действия продавца в суде:

  • Шаг первый. Уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, о предстоящей продаже своей доли с указанием цены и условий сделки. Первоочередность приобретения выставленной на торги части жилья имеют лица, проживающие совместно в долевой квартире.
  • Шаг второй. Получение согласия сособственников на предложение продающего.
  • Шаг третий. Если совладельцы отказались приобретать продаваемую часть помещения, следует искать посторонних лиц, согласных на условия сделки.

Чтобы купля-продажа имущественной доли не стала предметом судебных разбирательств, важно соблюсти такие моменты:

  • предложение совладельцам о покупке пая оформляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • продавать свою часть третьим лицам можно, если по истечении месяца не последовало ответа от заинтересованных лиц;
  • реализовывать свою долю в дальнейшем нужно по указанной прежде цене (допустимо повышение стоимости).

Соблюдение всех норм гражданского законодательства не гарантирует того, что хозяин долевой жилплощади сумеет реализовать свое право на продажу собственной части.

Возможные трудности

Владельцы жилья, находящегося в совместной собственности, часто не желают пускать в квартиру третьих лиц. Поэтому они используют разные уловки, чтобы предотвратить продажу части своего жилища.

Сложности, подстерегающие продавца при реализации своей части жилплощади:

  1. Уклонение других собственников от получения уведомления о предстоящей продаже. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который выдаст необходимые справки.
  2. Отсутствие сведений о месте проживания совладельца, а потому невозможность отправить ему официально сообщение о мене. Здесь нужно действовать так: заказное письмо отослать по месту прописки или на последний адрес, по которому фактически проживал пропавший человек.
  3. Невозможность оформления сделки из-за действий сособственника. Если проживающий на совместной жилплощади обратится к грамотным юристам, то заблокирует сделку.

Вопросы потери времени и препятствие соседей при реализации своей доли можно решить несколькими способами.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Избежать сложностей при продаже своих метров можно, используя обходные пути. Юристы посоветуют их только в безвыходных ситуациях, так как такие шаги сопряжены с некоторым риском:

  • Договор дарения собственной доли. Можно подарить свою долю собственности любому человеку, не спрашивая разрешения ни у кого. Здесь можно столкнуться с двумя проблемами:
    • Человек, получивший часть жилья в подарок, может отказаться от последующей оплаты. Законных путей взыскания денег с недобросовестного гражданина, нарушившего неофициальные договоренности, нет.
    • Если проживающие в общей квартире докажут факт получения денег за подаренную недвижимость, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
  • Дарение микродоли с последующей куплей-продажей оставшейся части. При оформлении дарственной на 1 квадратный метр постороннему лицу, происходит превращение последнего в совладельца, имеющего преимущественное право покупки оставшейся части жилья. Используя данную схему, можно продать проблемные метры с минимальным финансовым риском. Следует соблюдать осторожность на каждом из этапов, чтобы противная сторона не смогла доказать факт получения наличных за подаренную микродолю.

Существуют еще некоторые нюансы, которые следует учитывать, прежде чем продавать собственную жилплощадь.

Продажа с долей несовершеннолетнего

Интересы ребенка не должны быть нарушены при продаже части жилья. Если в проблемной квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для совершения любой сделки с недвижимостью нужно получить разрешение органов опеки. Его возможно получить, если будет доказано, что вследствие купли-продажи не будут ухудшены жилищные условия ребенка.

Несколько советов тем, кто решился продать свою долю общего жилья:

  1. Соберите объективную и полную информацию обо всех проживающих в жилище. Особое внимание обратите на то, есть ли среди жильцов несовершеннолетние или недееспособные. Постарайтесь выяснить адреса не проживающих по месту прописки совладельцев.
  2. Обратитесь к грамотному специалисту для совершения сделки. Это поможет избежать невидимых, на первых взгляд, препятствий.
  3. Внимательно отнеситесь к оформлению всех сопутствующих документов.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Хачатуров, Р. Л. Общая теория юридической ответственности: моногр. / Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр, 2017. — 965 c.

  2. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
  4. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
Продажа доли в квартире нюансы и сложности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here