Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Актуальные нюансы составления договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения (образец)Земельные участки продают и покупают. Такая возможность, с некоторыми ограничениями, предусмотрена действующим законодательствам.

Все условия соглашения между продавцом и покупателем фиксируются в соответствующем договоре.

Об особенностях этого документа речь пойдет в настоящей статье. Также узнаете, какие есть различия в сделке для физических и юридических лиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Порядок и правила заключения договоров купли-продажи участков регламентируются следующими нормативно-правовыми актами:
  1. Гражданский кодекс РФ: в частности, параграфы 1 и 7 главы 30 – часть 2 документа.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Существует целый ряд иных федеральных законов и подзаконных актов, нормы которых обязательны к применению в тех или иных случаев. Нельзя не упомянуть и разъяснения высших судов страны. Последние – не являются, по сути, источниками права, потому что в РФ не прецедентная система. Между тем, не учитывать позицию, скажем Верховного суда, не могут нижестоящие органы правосудия. Это факт.

Возможна ли сделка без письменного соглашения?

ГК РФ в ст. 549 устанавливает, что именно по договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество. В ст. 550 ГК РФ говорится, что сделка оформляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ст. 551 ГК РФ указывает на необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимость – в нашем случае, на земельный участок. В свою очередь, ФЗ «О ГРН» определяет, что для вышеуказанной регистрации необходимо предъявить договор купли-продажи.

Исходя из всего изложенного, можно сделать вывод, что, законная продажа земли невозможна без заключения письменного договора. Подчеркиваем, что использовано слово «законная».

Нюансы практики: многие и на 2018 год владеют дачными участками или гаражами на правах участников различных некоммерческих товариществ, обществ и кооперативов. Существует возможность получения права собственности на перечисленные объекты, но люди не стремятся этого делать по разным причинам. Например:

  • зачастую землю необходимо брать в аренду с последующим выкупом;
  • процедуры сложны и требуют больших временных затрат.

Выход из ситуации найден следующий: «переписывается» членская книжка, не будем вдаваться в подробности процедуры, и новый член общества занимается оформлением недвижимости в собственность. А старый – получает определенные деньги.

Является ли это сделкой? С точки зрения законодательства, данные действия законной куплей-продажей назвать нельзя. Это, скорее, некоторая переуступка прав, относительно которой, впрочем, возникают определенные вопросы.

Предварительный документ

Он заключается в том случае, если определенные обстоятельства мешают оформить основной договор, но стороны нацелены на взаимодействие друг с другом. Текст договора излагается на бумаге. Регистрации он не подлежит, как и какие-либо права по нему (переход прав). Содержание документ имеет следующее:

  1. Наименование и паспортные данные сторон.
  2. Описание объекта недвижимости – земельного участка.
  3. Его полная стоимость и величина денежной суммы, передаваемой при подписании предварительного договора, если на этот момент что-то уплачивается.
  4. Указание причин, по которым не может быть сразу оформлен основной договор.
  5. Порядок расчетов сторон.
  6. Сроки, в течение которых стороны обязаны завершить куплю-продажу земли.
  7. Ответственность сторон.
  8. Иные пункты, которые продавец и покупатель решили включить в документ.

Предварительный договор может заключаться с передачей задатка. В этом случае, указывается, что определенная денежная сумма выступает именно как задаток. В остальном, текст можно изложить по вышеуказанному плану. Интересны последствия неисполнения обязательства при передаче задатка:

Основные пункты приобретения земли с домом и без него

Документ должен содержать информацию:

  • о сторонах договора;
  • его предмете – объекте или нескольких (дом и земля) недвижимого имущества, в том числе – ссылки на правоустанавливающие документы;
  • о цене;
  • об условиях передачи недвижимости от продавца к покупателю.

В типовой договор для покупки и продажи можно включить информацию о порядке расчетов и любые другие пункты, если они соответствуют действующему гражданско-правовому законодательству.

Нужно знать: земельный участок и здание расположенное на нем – это всегда объекты, связанные друг с другом. Так, в ст. 552 ГК РФ сказано, если продается дом или иное здание, сооружение, то с ним должен передаваться и участок, на котором расположен «архитектурный объект», а также та часть земли, которая необходима для обслуживания здания или сооружения.

Все тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного надела с жилым домом вы найдете в отдельной статье.

Реализация дачных наделов

Она осуществляется по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. Нюансы могут возникать, если земля не оформлена в собственность, либо на ней имеются строения, права на которые не зарегистрированы.

О одном из способов выхода из ситуации речь уже шла в настоящей статье. Но, если вести речь именно о купле-продаже такой недвижимости, то, чтобы все было законно, продавец должен стать полноценным собственником земли и, скажем, дачного домика.

Про порядок заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него рассказывается здесь.

Основные различия для физических и юридических лиц

Правила осуществления купли-продажи установлены в ГК РФ для всех субъектов: государства, физических лиц, ИП, юридических лиц. Но нужно отметить, что в интересах ООО всегда действует какой-то его представитель – руководитель или иное лицо. Поэтому для сделки требуется больше документов. Нужны такие бумаги:

  • учредительные документы;
  • бумаги, содержащие номера ИНН и ОГРН – свидетельствующие о постановке юр. лица в налоговых органах;
  • приказ о назначении руководителя;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя.
Читайте так же:  Оплата транспортного налога в оренбургской области

Подробно об особенностях и отличиях договора купли-продажи земли между физическими и юридическими лицами говорится тут.

Можно ли заключить соглашение по доверенности?

Да, ГК РФ разрешает это делать. В главе 10 документа, и где-либо еще, не содержится запретов на выдачу доверенности с правом продажи или покупки земельного участка. Более того, на практике, очень часто за собственника или лицо, желающее получить землю в свое владение, распоряжение, пользование, выступают некие профессионалы: риелторы, юристы, специалисты по сделкам с землей.

О том, как заключить договор купли-продажи участка по доверенности, написано в нашем материале.

Процедура регистрации

Переход прав осуществляется после того, как в этот орган подан:
  • договор;
  • заявления сторон;
  • иные необходимые бумаги.

Кроме того, необходимо оплатить за это действие госпошлину. Можно сдавать бумаги на регистрацию в МФЦ, которые действуют по всей стране. Спустя некоторое время, заявителям выдаются зарегистрированные документы. Новому собственнику – выписка из ЕГРН, из которой видно, что его данные фигурируют в Едином реестре.

Особенности процедуры регистрации договора купли-продажи земельного участка вы можете найти здесь.

Акт приема-передачи

Без этого документа, при оформлении купли-продажи земли, не обойтись. В ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости. А сама переда происходит по акту. В нем прописывается:

  • информация о сторонах;
  • о предмете сделке;
  • о его стоимости.

О том, как правильно оформить акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи, было подробно рассказано в этой статье.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка – это документ, на основании которого осуществляется передача прав собственности на недвижимость от одного лица к другому. Отношения имеют массу тонкостей, о которых желательно знать, чтобы не попасть в неприятную историю.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка

Участки земли считаются востребованными видами недвижимости, которые часто выступают предметом договора купли-продажи. Нередко в отношении них формируются предварительные контракты. Они дают некоторую свободу действий для продавца, а покупатель получает определенные гарантии того, что участок закреплен за ним.

Этот документ используется достаточно часто, поэтому важно знать, какие пункты в нем являются обязательными, каково его предназначение, а также какие другие особенности учитываются при его составлении.

Правовое регулирование вопроса

При совершении разных сделок с участками земли каждый участник должен хорошо разбираться в законодательстве.

К основным таким актам относится:
  • ФЗ №101, содержащий информацию о том, что покупать земли могут не только российские граждане, но и иностранцы;
  • ст. 27 ЗК указывает на все земли, которые ограничены в обороте и являются государственной собственностью, поэтому не допускается совершение каких-либо сделок с ними;
  • ст. 37 ЗК говорит об особенностях предварительного соглашения, составляемого в отношении участков земли;
  • ст. 454-491 и ст. 549-557 ГК содержат нюансы, которые учитываются при формировании этого документа;
  • ст. 3 ЗК прописывает правила формирования договора купли-продажи;
  • ст. 429 ГК содержит сведения о предварительном соглашении.

Перед непосредственным формированием предварительного или стандартного договора купли-продажи следует тщательно изучить все нюансы этой сделки, поэтому анализируются все законодательные акты.

Определение понятий и причины составления

В нем прописываются основные значимые условия, которые в будущем будут вписаны и в основной документ. Стороны заранее оговаривают срок, в течение которого должен заключаться контракт. Нередко данная информация отсутствует, тогда автоматический такой срок представлен одним годом после подписания предварительных договоренностей.

Если в указанный срок не подписывается основной договор, то предварительный считается утерявшим свою силу.

В ст. 445 ГК указывается, что если одна из сторон отказывается подписывать контракт, то другая сторона может принудить ее к данному действию. Выгоден предварительный документ продавцу, который хочет убедиться, что конкретный покупатель, заинтересованный в земельном участке, непременно выкупит его через некоторое время. Поэтому это соглашение выступает гарантией соблюдения всех условий и обещаний сторон. При его расторжении обычно предусматривается начисление штрафов.

Правила формирования

К основным правилам составления этого соглашения относится:

  • главным его назначением является удостоверение того, что стороны намереваются в будущем заключить договор купли-продажи, так как невозможно сделать это сразу за счет отсутствия некоторых документов на недвижимость у продавца или за счет наличия обременения на землю;
  • нередко инициатором выступает покупатель, желающий получить кредит на покупку или продать свои ценности, после чего вырученные средства направляются на покупку земли;
  • составляется документ письменно (ст. 550 ГК), причем не требуется его регистрация в Росреестре;
  • тщательно прописывается предмет договоренностей, но не только адрес и площадь, назначение земли и вид использования, а и то, что территория будет продана в конкретный срок;
  • не надо осуществлять заверение документации;
  • обязательно содержатся сведения: подтверждение права продавца на недвижимость, срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, а также цена участка.

При составлении данного документа надо ориентироваться на данные, содержащиеся в ст. 429 ГК.

Существенные и дополнительные условия

При формировании этого контракта обязательно указываются существенные условия, к которым относится:

  • сведения о предмете договора, в качестве которого выступает участок земли, поэтому надо указать, где он располагается, какова его площадь, а также имеются ли на нем какие-либо ограничения, причем за счет этой информации должна иметься возможность отличить землю от остальной территории;
  • непременным условием предварительного соглашения выступает цена недвижимости, причем если отсутствует такая информация, то документ является недействительным;
  • обязательными пунктами выступают разные ограничения или обременения, имеющиеся на участке;
  • должны иметься сведения о сторонах, об их правах и обязанностях, а также в конце ставятся подписи граждан.
Читайте так же:  Как получить выплаты при несчастном случае на производстве

К дополнительным условиям относится:

  • срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, но этих сведений может не иметься, поэтому считается, что заключать соглашение надо в течение года;
  • прописывается неустойка, которая взимается с нарушителя, отказывающего подписывать основной контракт в установленный срок, причем если не указан ее размер, то она рассчитывается с учетом норм законодательства;
  • стороны могут предусмотреть информацию о переданном задатке или авансе, а также нередко применяется обеспечительный платеж.

Не требуется заверять этот документ у нотариуса.

Приложения

К ним относится выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы. Также сюда относится документация, указывающая на разные обременения или ограничения на земле. Могут прикладываться к этому договору другие технические бумаги и акты.

Специфика формирования в разных ситуациях

Нередко приходится сталкиваться с необходимостью создания такого соглашения в отношении доли участка или при проведении торгов.

В каждой ситуации в документ вносятся определенные необычные сведения.

Долевое владение

Если формируется предварительный договор в отношении некоторой доли одной территории, то прописываются сведения:

  • информация о самой доле и ее размер;
  • адрес земли и ее категория;
  • кадастровый номер недвижимости;
  • существенные условия, которые важны для каждого участника сделки;
  • дата, когда будет заключаться основной контракт;
  • сведения о задатке или авансе.

Если одна из сторон отказывается подписывать основной документ, то предоплата возвращается, а вот залог остается у получателя или возвращается лишь частично или в двойном размере в зависимости от ситуации.

С задатком

Основным назначением предварительного договора выступает гарантия совершения в будущем сделки. Поэтому нередко выдается задаток продавцу.

Размер такой суммы определяется самостоятельно сторонами соглашения, но не следует указывать значительную сумму, так как если покупатель в будущем не сможет выкупить территорию, то он может потерять переданные средства.

Нередко требуется приобрести землю у государства, а она продается с помощью специальных аукционов.

В ст. 39.12 ЗК содержатся основные правила, на основании которых проводятся такие торги.

После окончания торгов составляется предварительный договор, в котором указываются всегда точные сроки, в течение которых должен составляться основной документ, переводиться средства за землю, а также передаваться территория покупателю.

Нередко приобретается земля с возведенным на ней домом. В этом случае при формировании предварительного соглашения много внимания уделяется предмету договорных отношений. Здесь должно указываться намерение заключить сделку, поэтому не описывается сама территория и строение на ней.

Дополнительно должны содержаться сведения об этих объектах, которые аналогичны данным из регистрационных документов на недвижимость.

Если строение является капитальным и сдано уже в эксплуатацию, то указывается информация:

  • адрес дома;
  • его общая и полезная площадь;
  • число этажей.

У продавца должны иметься подтверждающие документы, как на землю, так и на строение. Если они отсутствуют, то в предварительном соглашении указывается этот момент. Фиксируется и цена сделки, причем данный пункт является важным, так как при наличии этой информации продавец в будущем не сможет повысить стоимость недвижимости.

В случае аренды участка

Предварительное соглашение может касаться не только продажи имущества, но и его аренды. В качестве предмета указывается гарантия того, что в установленный срок между двумя сторонами будет заключен договор аренды в отношении конкретного участка земли.

Допускается при составлении такого контракта выплачивать аванс. Составляется документ исключительно между собственником недвижимости и предполагаемым арендатором. Обычно необходимость в предварительном соглашении возникает тогда, когда арендатор хочет получить гарантию, что ему будет предоставлено торговое место на этапе строительства торгового центра или подготовки территории для использования в конкретных целях.

Содержание и правила оформления

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

К основным правилам формирования этого документа относится:

  • составляется исключительно письменно;
  • прописывается срок, в течение которого должен заключаться основной договор аренды, а если отсутствует эта информация, то дается всего 1 год на эту процедуру;
  • не требуется его государственная регистрация;
  • обязательно прописываются данные, позволяющие установить землю, которая будет передаваться в аренду;
  • могут иметься сведения о начислении неустойки, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательства;
  • прописывается арендная плата или стоимость продажи, которая будет взиматься с арендодателя (покупателя) после заключения основного соглашения, причем этот пункт считается наиболее важным, так как гарантирует, что после окончания подготовки земли арендодатель (продавец) не установит более высокую плату.

Таким образом, предварительный договор, который может иметь отношение к продаже или сдаче земли в аренду, считается гарантией того, что между сторонами в будущем будет заключено основное соглашение на заранее оговоренных условиях. Он формируется в письменной форме и не требует регистрации в Росреестре. Должен содержать основные и существенные условия, а также в него могут вноситься дополнительные пункты. Невыполнение требований документа служит основанием для начисления штрафных санкций.

О правилах заключения предварительных договорных отношений о приобретении земельного участка смотрите в следующем видеосюжете:

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Предварительная договоренность о проведении сделки купли-продажи еще вовсе не означает, что каждый из участников выполнит свои обязательства.

Чтобы исключить разные неприятные сюрпризы, между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком с использованием образца 2019 года.

Данное действие не противоречит российскому законодательству и, более того, считается одним из этапов проведения сделки между продавцом и покупателем. В статье мы рассмотрим нюансы, возникающие при составлении данного акта, а также постараемся ответить на вопросы, где взять бланк и каким образцом воспользоваться.

Читайте так же:  Депутат госдумы — какой деятельностью он не может заниматься на службе

В каком случае заключается договор с выплатой задатка?

До того как будет заключено основное соглашение, позволяющее реализовать недвижимость, может быть оформлен договор аванса или договор задатка. Подписание одного из таких соглашений является привычной процедурой и часто используется при заключении сделки, объектом которой выступает недвижимое имущество.

Согласно отдельным положениями ГК РФ, заключая такое соглашение, стороны обязуются в будущем выполнить взятые на себя обязательства, касающиеся передачи квартиры и выплаты денежных средств. В документе подробно прописываются условия, на которых будет осуществлять обмен.

Основная причина, по которой участники сделки идут на такой шаг, заключается в том, что они не имеют возможности оформить соглашение в настоящее время. К примеру, покупателю требуется некоторое время, чтобы подготовить денежные средства, а продавцу необходимо собрать дополнительные документы.

Соглашение выступает своего рода гарантом того, что стороны не нарушат взятых на себя обязательств и по наступлению указанного срока будет заключен основной договор и проведена сделка. Несмотря на то, что акт не предполагает передачу жилья или средств в принудительном порядке, его неисполнение может иметь серьезные последствия.

Именно по этой причине подойти к заключению договора стоит очень ответственно, учитывая все нюансы о особенности заключения сделки в дальнейшей.

Какие условия договора можно назвать существенными?

Есть некоторые моменты и условия, которые должны быть прописаны в таком документе. В частности, речь идет о следующих положениях:

  • объект и предмет сделки;
  • участники соглашения;
  • стоимость продаваемого имущества;
  • нюансы оформления основного соглашения;
  • порядок передачи задатка и какой будет размер суммы (чаще всего 5-10% от стоимости квартиры);
  • последствия расторжения или неисполнения отдельных положений документа.

Некоторые нюансы возникают при составлении соглашения с авансом и с задатком. Несмотря на схожесть понятий, последствия могут быть различными.

При составлении соглашения с авансом ситуация по возврату средств может быть отрегулирована без каких-либо последствий при условии, что продавец вернет покупателю внесенную сумму. С задатком ситуация обстоит несколько иначе.

В случае нарушения условий соглашения покупателем задаток остается у владельца объекта, а если виновным лицом является владелец недвижимости, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Это дает возможность повысить надежность составленного соглашения и исключить неисполнение участниками основным положений акта.

В итоге можно сделать небольшой вывод о том, что договор с задатком – это более строгая форма ответственности сторон. В конце документа, так же, как и в стандартном договоре, должны присутствовать реквизиты сторон, включая паспортные данные и данные доверенности, если в сделке участвуют представители.

Срок действия такого соглашения определяют самостоятельно сами стороны с учетом того, сколько потребуется времени для проведения подготовительных мероприятий. Единственное, что требуется выполнить, – это указать срок заключения основного соглашения о купле-продаже недвижимости. Если в этот срок документ не оформлен, то предварительный договор перестает иметь юридическую значимость.

Какие ошибки допускают участники сделки при составлении документа?

Порой стороны соглашения относятся к такому документу не очень серьезно и не считают его важным, способным иметь серьезные последствия. В результате на нарушителя налагаются штрафные санкции, и он несет значительные убытки.

Часто предварительное соглашение предлагают заключить потенциальному покупателю застройщики, однако такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку действия застройщиков в этом случае не вполне правомерны.

Дело в том, что объектом сделки может выступать только реально существующая квартира, а в случае с новостройками здание еще находится на этапе возведения, и жилплощади по факту не существует. Иногда составители соглашения упускают из виду важные моменты сделки и не указывают их в «теле» договора. В результате документ не будет иметь значения при рассмотрении сделки в суде.

Заключение

Договор о реализации квартиры с задатком, составленный на промежуточной стадии сделки, – это стандартный документ, который используется для подтверждения сторонами своих намерений и соблюдения ими взятых обязательств. Важно, чтобы в документе были указаны все существенные моменты, поскольку только в этом случае акт будет иметь законную силу.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом. Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома. Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

[3]

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?

Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.

Нормативная основа составления:

  • Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
  • Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
  • Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
  • Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
  • При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.

Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.

В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:

  • предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
  • предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
  • носит временный характер до даты заключения основного договора;
  • внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.
Читайте так же:  Порядок и условия получения гражданства исландии

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

  • потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
  • возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

[2]

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

[1]

Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.

Только все эти документы, работающие вместе, обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору. Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать. Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк

Какие потребуются документы?

Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:

  • свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровый и технический паспорт на дом;
  • межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
  • акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
  • разрешение на продажу других собственников;
  • при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.

Содержание данного договора

В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;

2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;

В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора. Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.

Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.

4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.

5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.

6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.

7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

  • После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
  • Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

  1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
  2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
  3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.
Читайте так же:  Как определяется размер накопительной пенсии

Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли

Если в настоящий момент покупатель и продавец не могут по определенным причинам заключить основной договор купли-продажи земли, но хотят быть уверенными, что в скором будущем он будет заключен, составляется предварительный договор. Данное соглашение выступает своего рода документом, обязывающим стороны на выполнение взятых обязательств по подписанию основного соглашения.

Данный вид договора не является основным, и по нему не осуществляется переход прав на собственность. Это соглашение лишь гарантирует будущим участникам сделки то, что договор будет подписан в установленные данным соглашением сроки и на оговоренных условиях.

Законодательство не устанавливает конкретную форму соглашения, на основании которой должны заключаться все договоры. Здесь могут быть включены и учтены участниками контракта любые ситуации и обстоятельства. Однако существуют обязательные требования, которым должен отвечать предварительный договор, чтобы он имел юридическую силу. Документ должен содержать следующие обязательные пункты:

Исходя из перечисленных основных пунктов соглашения следует, что в обязательном порядке должны быть соблюдены:

  • его вид;
  • предмет соглашения;
  • подтверждающая документация прав на предмет соглашения;
  • документы, подтверждающие отсутствие обременений со стороны третьих лиц;
  • закрепленные соглашением права и обязанности каждой стороны.

Без указания данных обязательных пунктов данный документ не будет иметь юридической силы.

При заключении данного договора покупателем должны быть проверены все основные бумаги, которые вписываются в данное соглашение. К ним относятся:

  • паспортные данные участника сделки либо его представителя;
  • документы, дающие законное право представлять интересы непосредственного владельца земли;
  • правоустанавливающие бумаги, на основании которых был зарегистрирован переход права к настоящему владельцу;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая количество собственников и их персональные данные на момент получения выписки, а также наличие обременений на землю;
  • кадастровый паспорт на объект сделки, подтверждающий ее характеристики и назначение;
  • согласие других общедолевых владельцев данного участка на совершение сделки.

Проверка этих документов является важным этапом перед подписанием предварительного и основного договора. Нередко случаются такие ситуации, когда на проданную землю потом предъявляют права те, у кого она находилась в залоге. Либо земельный участок бывает продан без согласия лиц, которые являлись его обладателями.

Если покупатель сомневается в том, что он самостоятельно сможет проверить достоверность и полноту предоставленных сведений, ему лучше всего обратиться к юристу либо к нотариусу для заверения сделки. В этом случает нотариус потребует более широкий пакет документов и проверит все возможные права требования третьих лиц на данную землю. Это сможет исключить возможные судебные разбирательства после покупки недвижимости.

Порядок действий

Общий порядок действий при подписании предварительного договора будет следующий:

В таком порядке будет осуществляться общий порядок действий для составления и подписания предварительного договора.

Задаток или аванс

При составлении предварительного соглашения важно четко понимать различия между данными видами гарантий выполнения своих обязательств. Обе суммы учитываются в стоимость предоплаты общей цены договора. Только задаток является более действенной мерой для выполнения сторонами своих обязательств. Это связано с тем, что задаток по законодательству не возвращается покупателю, если он нарушает свои обязательства.

А в случае нарушения их продавцом покупатель получает внесенный задаток в двойном размере. Именно поэтому данный способ является наиболее гарантированным для выполнения обязательств сторонами.

Аванс просто возвращается покупателю, если сделка не состоялась. При этом независимо от того, по чьей вине не удалось подписать договор. Такое соглашение не может являться полноценной гарантией выполнения сторонами своих обязательств.

Поэтому при подписании предварительного договора покупатель должен точно понимать свои возможности и риски, что он не сможет исполнить взятые обязательства.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно такой договор заключается в тех случаях, когда требуется определенное время для получения документов, необходимых для регистрации сделки. Либо покупатель может иметь не полную сумму денежных средств, чтобы расплатиться с покупателем в данный момент. Но в течение скорого времени у него данная сумма должна появиться.

Источники


  1. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.

  2. Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.

  3. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
  4. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.
Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here