Квартира в кредит — почему банк требует оценку

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Квартира в кредит — почему банк требует оценку". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Необходимая информация о том, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.

Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.

Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.

Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.

Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:

  1. при определении компенсации при разделе имущества.
  2. При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.

Кто проводит?

Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.

Где и кто заказывает?

Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.

Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.

Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.

Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.

Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.

[3]

Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.

Как заказать?

После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:

  • план жилья. Поэтажный план дома;
  • кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
  • если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.

Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:

  1. сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
  2. Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
  3. Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.

Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.

Сколько стоит?

Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.

Как проводится?

Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.

  1. Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
  2. Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
  3. После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.

Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.

Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.

Каковы результаты оценки?

После осмотра объекта эксперт исследует базу объектов недвижимости, выставленных на продажу, исследует наличие аналогичных объектов на рынке. По итогам работы он готовит отчет. Обычно процесс оценки занимает не больше 5 дней. Срок действия отчет составляет 6 месяцев.

При оформлении ипотечного кредита обязательно требуется оценка. Если ипотека нужна срочно, то проще всего обратиться к эксперту, которого порекомендует банк. В этом случае не придется ждать, когда служба безопасности организации проверит деятельность специалиста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Правомерность требования банка об оценке квартиры, находящейся в залоге, по рыночной цене

Квартира построена на средства, взятые в ипотеку. Получил выписку из Росреестра на эту квартиру. Там указана кадастровая стоимость. Банк требует оценить квартиру по рыночной цене за мой счет. Правомерно ли это?

Читайте так же:  Можно ли продать неприватизированную квартиру

Из текста вопроса, к сожалению, не следует, на каком этапе заключения или исполнения кредитного договора банк требует провести оценку имущества.

Если речь идет о случае, когда по уже заключенному кредитному договору, не предусматривающему вашу обязанность по проведению оценки за собственный счет, кредитная организация требует от вас выбрать оценщика и оплатить его услуги, данное требование удовлетворению не подлежит. Условия кредитного договора могут быть изменены соглашением сторон в порядке, установленном ст. 450, 452 ГК РФ.

В случае если кредитная организация готова предоставить вам кредит под залог недвижимого имущества (квартиры), но для заключения кредитного договора необходим отчет об оценке имущества, требование кредитной организации основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ предусматривает свободу в заключении договора. Соответственно, если вы полагаете, что кредитная организация навязывает вам услугу по проведению оценки имущества, вы вправе обратиться в другую кредитную организацию.

Какие нужны документы для оценки квартиры по ипотеке

Обращение в банк за ипотечным займом предполагает, что поданная заявка пройдет полноценную проверку и в дальнейшем будет одобрена или отклонена. Чтобы гарантированно получить нужную сумму денег, соискателю стоит заранее изучить информацию о том, какие документы нужны для оценки квартиры по ипотеке.

Именно этап оценивания может вызвать больше всего вопросов, потому что банк будет использовать приобретенное недвижимое имущество в качестве залога. Без получения точной информации о рыночной стоимости объекта в момент обращения гражданина за кредитом банк вряд ли выдаст заем. Рассмотрим данный момент подробнее и предложим перечень документов, который подойдет для физических лиц.

Зачем проводится оценка недвижимости?

Прежде чем выдать ипотечный кредит, банк оценивает предлагаемый залог на предмет его ликвидности. В этом может помочь только оценка, произведенная независимыми экспертами. В итоговом заключении указывается рыночная стоимость залога, по которой при необходимости имущество можно реализовать.

Без наличия такого документа заем выдан не будет. Важно отметить, что оценку необходимо проводить для любой недвижимости – закладываемой или приобретаемой квартиры.

Банку требуется информация не только о стоимости имущества. Заключение дает возможность оценить возможные риски и определить процентные ставки по ипотеке. Существует вероятность, что банк откажет в предоставлении займа. В этом случае стоит попробовать получить кредит в другом банке или повторно произвести оценку. Именно по этой причине правильный выбор банка и обращение за оценкой к опытному эксперту может стать залогом успеха при оформлении ипотеки.

Какие документы могут потребоваться от физлиц?

Как уже было отмечено, оценка объекта залога требуется, чтобы кредитор был уверен в надежности сделки и мог выдать равноценную залогу сумму денег. Оценивать имущество должен только опытный специалист, не являющийся заинтересованным лицом. Таким правом располагают лишь организации, который подписали с финансово-кредитным учреждением соответствующий договор о сотрудничестве. Важным моментом является наличие соответствующей аккредитации в банке.

С другой стороны, законом не запрещено обратиться к частному лицу, но в этом случае стоит принимать во внимание, что банк может не устроить результат и потребуется заказывать новую проверку, что повлечет за собой соответствующие финансовые траты. Заказать оценку не просто. Для этого потребуется подготовить пакет необходимой документации, в который войдут следующие бумаги:

  1. Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество.
  2. Техническая документация на квартиру, особенно если в жилище проводилась перепланировка.
  3. Справка из жилконторы о прописанных гражданах.
  4. Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на недвижимость.
  5. Соглашение купли-продажи.
  6. Личные документы заемщика.
  7. Документы из БТИ.

Данный список считается общим, и в зависимости от того, какая контора проводит оценку, могут потребоваться дополнительные бумаги. Все документы предоставляются в виде оригиналов, но в дальнейшем нужно снять копию с каждого и приложить к итоговому отчету.

Дополнительно банки требуют приложить к отчету четкие фото приобретаемой или закладываемой квартиры, чтобы убедиться в актуальности проведенной оценки. Фотографии будет делать оценщик, но заказчику будет заранее известно об его посещении, поэтому жилье стоит подготовить к фотосессии.

И последнее, о чем стоит сказать, – это то, что с оценщиком необходимо заключить официальный договор о сотрудничестве и при необходимости в дальнейшем предъявить в банке. Если в оформлении ипотеки будет отказано по причине неправильно составленного заключения, можно будет вернуть свои деньги или провести повторную оценку.

Какие бумаги оценщик может заказать самостоятельно?

Подготовка необходимой документации – это очень хлопотное и продолжительное мероприятие. Порой обратившемуся гражданину непросто подготовить нужные бумаги, и поэтому лучше заказать их заранее. К примеру, если речь идет о выписке из БТИ, то готовиться она будет от одной до трех недель.

Поэтому о таких документах стоит позаботиться заранее, сразу после того, как было принято решение об оформлении ипотечного займа. Некоторые сложности могут возникнуть в связи с тем, что отдельные бумаги имеют свой срок годности.

Есть такие бумаги, которые может подготовить оценщик без участия собственника имущества. Для этого потребуется оформить специальную доверенность и передать ее сотруднику фирмы. В таком случае речь идет о справке по обременениям, а также о выписке из ЕГРП.

При наличии свидетельства о праве собственности и договора на оказание услуг оценщик сможет получить всю техническую документацию на оцениваемый объект в БТИ. Только по завершении сбора обязательной документации можно будет приступать к выполнению оценки.

Заключение

Качественно проведенная оценка – это гарантия получения займа и покупки желаемой недвижимости. По этой причине стоит очень внимательно подбирать исполнителя и заранее изучить предлагаемые ипотечные программы в банках. Правильный выбор избавит будущего собственника от возможного отказа и существенно снизит риски, связанные с приобретением ипотечного жилья.

Читайте так же:  Составление акта о затоплении квартиры — образец

Квартира в кредит — почему банк требует оценку

В четвертом квартале 2017 г. наметился позитивный сдвиг на рынке жилья. Населению предлагаются новые более доступные условия кредитования для покупки жилья. Банки снижают требования к заемщикам по пакету требующихся документов. Но предоставление отчета об оценке покупаемой квартиры для ипотеки требуется по-прежнему.

Для чего нужна оценка

Обязательность независимой оценки квартиры для физ. лиц при ипотеке установлена на законодательном уровне.

Провести оценку квартиры значит определить ее рыночную стоимость на текущий момент. Т.е. требуется узнать цену конкретной квартиры, максимально приближенную к реальной цене, по которой ее можно продать.

Оценка жилья для получения займа должна быть проведена будущим заемщиком сразу после выбора квартиры. Это требуется кредитному учреждению для рассмотрения заявки о предоставлении ипотеки на приобретение выбранной квартиры.

Зачем оценка банку

Знание реальной стоимости квартиры больше нужно кредитору. Анализ рынка оборота жилья, проведенный оценщиком, снижает риски проявления недобросовестности заемщика в части завышения цены квартиры по сговору с продавцом.

Выдавая заемщику значительную сумму, банк должен подстраховаться от возможности невозврата кредита. И знать, как быстро и за сколько можно будет реализовать квартиру, являющуюся объектом залога. Поэтому размер кредита всегда меньше полной стоимости квартиры, названной в договоре купли-продажи.

Для чего оценка заемщику

Оценка защищает и интересы заемщика от занижения банком суммы выдаваемых заемных средств. Она делает более аргументированной сумму запрашиваемого кредита. Ведь от размера кредита зависит, сколько придется добавлять личных накоплений. После оценки заемщик может узнать реальную стоимость квартиры, что поможет при торге с продавцом.

Оценщик — кто он и как выбрать

Квалификацию оценщика в России может получить только физическое лицо. Юр. лицо может предоставлять услуги по оценке, только если у него есть официально оформленные трудовые отношения как минимум с двумя физ. лицами, на законных основаниях производящими оценку.

Документы оценщика

Право на профессиональную оценку предоставляется при одновременном выполнении трех условий:

  • наличие у физ. лиц квалификационного аттестата (срок действия 3 года после выдачи, затем повторная сдача квалификационного экзамена);
  • наличие полиса страхования профответственности (страховая сумма для физ. лица от 300 000 руб., для юр. лица — от 5 000 000 руб.);
  • членство в саморегулируемой организации, ведущей контроль за работой ее членов (подтверждается свидетельством). Взнос оценщика в компенсационный фонд саморегулируемой организации — от 30 тыс.руб.

[1]

Как выбрать

Покупатель самостоятельно выбирает оценщика из числа:

  • независимых организаций-оценщиков;
  • частных оценщиков;
  • оценщиков, прошедших аккредитацию в банке, где предстоит получать ипотечный кредит.

При выборе неакредитованного банком оценщика (физ. лица или юр. лица) нужно акцентировать внимание на 4 факторах:

  • есть ли у оценщика документы, разрешающие деятельность;
  • репутация: отзывы и длительность работы;
  • скорость выполнения работ;
  • стоимость услуг.

Нелишне проконсультироваться с банком о последствиях выбора такого оценщика. Банк не вправе запретить привлечение к оценке неакредитованного оценщика. Но рычагов влияния на заемщика у него достаточно. Например:

  • отчет может несколько раз отправляться на доработку, что затягивает время получения займа;
  • одобрение заемщику более низкой суммы кредита;
  • полный отказ в выдаче займа.

Помните: мотивировать свой отказ банк не обязан.

При этом у кредитных учреждений есть масса аккредитованных специалистов. Если заемщик останавливает свой выбор на ком-то из них, высока гарантия, что отчет будет принят банком сразу. Ведь аккредитация – это выражение доверия банка к оценщику.

Казалось бы, не проще ли сразу выбрать одного их них? Но и здесь есть свой минус — риск занижения таким специалистом истинной стоимости квартиры, что отвечает интересам банка.

Заемщику придется самому сделать выбор.

Как происходит оценка

Оценка квартиры при ипотеке – это набор конкретных действий, итогом которых станет отчет о независимой оценке стоимости квартиры. Когда кандидатура оценщика устраивает покупателя квартиры, тот приступает к оценке стоимости квартиры.

Схема оценки

Схема состоит из нескольких последовательных этапов.

Подача заявки

Заказчик и заемщик по телефону или в офисе обсуждают согласие на выполнение работ, согласовывают условия. Оценщик оглашает перечень нужных ему документов. По просьбе заказчика оценщик предъявляет документы, дающие ему право на оценочную деятельность.

Предоставление документов

От заказчика потребуются:

[2]

  • копия паспорта заказчика;
  • адрес квартиры;
  • подтверждение прав продавца на квартиру;
  • первоначальный план квартиры (в идеале: техпаспорт, техплан), при перепланировке – разрешительные бумаги.

Договор на оценку

При достижения согласия по условиям оценки стороны подписывают договор на оказание услуг в 2 экземплярах.

В состав договора включаются:

  • полные данные об оценщике;
  • данные о квартире – объекте залога;
  • цель оценки;
  • вид определяемой стоимости;
  • порядок оценки;
  • срок выполнения работ;
  • цена и расчеты;
  • права и обязанности;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты.

Оплата аванса

После оформления договора заказчик уплачивает аванс, названный в договоре. Обычно размер предоплаты — 50%.

Выезд оценщика на осмотр квартиры

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В согласованное время заказчик дает оценщику возможность осмотра квартиры. Первично оценщик устанавливает местоположение квартиры, оценивает инфраструктуру, перспективы развития района, состояние двора, наличие парковочных мест, этаж и т.д.

В ходе осмотра оценщик уделяет особое внимание деталям, влияющим на стоимость квартиры, включая общее состояние квартиры, сантехника, наличие балконов/лоджий, систему отопления и водоснабжения, сверяет предоставленный план с фактической планировкой. Также оценщик делает детальные фотографии квартиры с акцентом на недостатки и преимущества квартиры.

Камеральные работы

После осмотра квартиры оценщик проводит камеральные работы, при которых оценивает все увиденное, заполняет необходимые для отчета данные. Затем производит расчет стоимости квартиры одним или несколькими обоснованными методами: доходным, затратным, сравнением продаж, рыночным, ликвидным.

Для выдачи займа кредитору важны два вида стоимости: рыночная и ликвидная.

Рыночная — это цена, по которой покупатель и продавец выражают готовность к заключению ДКП. Для ее нахождения сравниваются предложения и реальные продажи аналогичных квартир.

Читайте так же:  Что делать при дтп пошаговая инструкция

Ликвидная стоимость — цена, за которую можно реализовать квартиру в минимальные сроки при минимальных затратах.

Расчет суммы ипотечного кредита банк ведет на основании именно ликвидной стоимости, которая составляет на 20%-30% ниже рыночной. Поэтому для банка так важна истинная рыночная стоимость кредитуемой квартиры.

После анализа рынка и выполнения расчетов оценщик формирует отчет об оценке и извещает заказчика о готовности отчета.

Согласование результатов

Если заказчик считает справедливой рассчитанную стоимость, то подписывает акт приемки работ и производит с оценщиком окончательный расчет. Отчет передается в банк для одобрения кредитной заявки.

Сколько стоит оценка

Цена устанавливается по договоренности сторон. Но в каждом регионе и населенном пункте есть свои сложившиеся стандарты цены, на которые и ориентируются стороны. В средней полосе России оценка стандартной квартиры обойдется 2000-3000 рублей. В Москве от 5000 руб. Оценка квартиры сложной планировки и большой площади значительно дороже.

На среднюю стоимость влияет и срок исполнения отчета.

Срок выполнения оценки

В среднем, все работы, начиная от получения оценщиком от заказчика заявки и документов, срок подготовки отчета не более 6 рабочих дней.

При срочности опытный оценщик выдаст отчет за 1-2 дня. Цена при этом возрастет кратно.

Отчет об оценке

Все операции, выполненные оценщиком, сводятся в единый документ – отчет об оценке.

Выводы, сделанные в отчете, излагаются так, чтобы их можно было трактовать только однозначно.

Состав отчета

Отчет подготавливается в электронном и в бумажном виде.

В бумажном отчете страницы нумеруются, отчет прошивается, подписывается и скрепляется печатью оценщика.

В электронном виде отчет подписывается усиленной электронной подписью.

К отчету предъявляются требования, определенные законом об оценке.

Состав отчета

  • даты оценки и составления отчета;
  • подробное описание квартиры;
  • использованные стандарты, источники, допущения;
  • цель оценки;
  • основание для оценки;
  • порядок определения стоимости квартиры, итоговая цена, ограничения применения результата;
  • перечень документов, используемых оценщиком: техплан, выписка из ЕГРН и т.д.;
  • сведения, обосновывающие выбор метода оценки;
  • данные оценщика, в том числе ФИО, контактные данные, членство в саморегулируемой организации;
  • приложения к отчету: страховой полис, квалификационный аттестат, фото, копии документов на квартиру;
  • прочие.

Срок действия оценки

Рыночная и ликвидная стоимость квартиры устанавливаются оценщиком на точную дату. Стоимость квартиры с течением времени меняется. Может ухудшиться ее состояние, или произойти изменения на рынке и т.д.

Поэтому, если заемщик не смог быстро оформить куплю-продажу квартиры по каким-либо причинам, банк попросит произвести новую оценку. Кредитные учреждения попросят об этом, если прошло полгода и более с момента оценки квартиры.

Полугодовой срок действия отчета используется заемщиком и для обращения в другой банк, если он получит отказ в первом.

Ответственность

Оценщик несет ответственность перед заказчиком за недостоверность оценки, приведшей к негативным последствиям. Доказывать это придется в суде.

При наличии положительного решения суда ущерб возмещается заказчику страховой компанией, где застрахована профответственность оценщика. При недостаточности страховой суммы ущерб возмещается саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик.

Оценка нужна и кредитору, и заемщику, первому – для снижения рисков, второму – для аргументации размера кредита и переговоров с продавцом.

Оценка жилья при ипотеке в Сбербанке

Сбербанк России – один из ведущих банков, в который обращаются за получением ипотечного кредита. По всей стране в населенных пунктах сложно не найти филиалов организации. Популярность компании обусловлена ее стабильно успешной работой на протяжении долгого времени, гарантиями государства и низкими процентными ипотечными ставками.

Обязательная процедура при займе денежных средств – оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке. Об этом и поговорим подробнее.

Зачем нужна оценка?

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке нужна для того, чтобы сотрудники компании могли определить размер суммы займа на ее приобретение. Зная рыночную стоимость имущества банки тем самым страхуют себя на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Если заемщик по каким-либо причинам не сможет выплачивать долг, банк продаст квартиру по заявленной цене и тем самым сумеет минимизировать потери или даже выиграть (в зависимости от ситуации на рынке недвижимости).

Процедуру определения цены оплачивает заемщик. Заниматься ей могут организации, имеющие соответствующие лицензии. Особенности оценки недвижимости по ипотеке и список организаций есть на сайте Сбербанка.

Почему банки сотрудничают с оценочными компаниями?

Оценка квартиры для Сбербанка ипотека от которого вас интересует, подразумевает участие в процессе трех сторон – оценщика, заемщика и банка. В плюсе остаются все. Заемщик получает необходимую сумму на приобретение жилища, банк уверен в том, что оценщик правильно учел все нюансы при определении цены на него.

Любая оплошность, выявленная в отчете, может повлечь за собой отказ в выдаче денежных средств. Поэтому только опытный оценщик, знающий требования того или иного кредитного учреждения сможет правильно подготовить отчетные документы и сэкономить время.

Независимая оценка недвижимого имущества для Сбербанка имеет свои нюансы. Не от каждой компании банк примет отчет к рассмотрению. Это надо учитывать заранее и выбирать фирмы только из того списка, что представлены на сайте организации. Они имеют аккредитацию и успешный опыт сотрудничества, знают все особенности и требования при проведении оценки и составлении отчета.

Работая с неаккредитованными компаниями вы рискуете потратить время и деньги впустую. Несмотря на то, что банк обязан принять отчет, на практике вы можете столкнуться с тем, что он будет несколько раз направляться на доработку.

Список документов для Сбербанка по оценке недвижимости

Процедура проведения оценки потребует от вас подготовки следующего пакета документов:
  1. Свидетельство о том, что вы имеете право собственности на квартиру, либо договор ренты, купли-продажи, дарения, долевого участия. Последний должен содержать все приложения и акт сдачи-приема объекта;
  2. Документы бюро технической инвентаризации, а именно: технический или кадастровый паспорт, если таковые имеются в наличии, пояснения к объекту, поэтажный план помещения;
  3. Реквизиты заемщика: для юридического лица – карточка с указанием реквизитов компании, для физического лица – паспорт (прописка и первый лист);
  4. Данные о наличии обременений объекта, к примеру, аресте и прочих ограничениях;
  5. Дополнительный список документов: свидетельство о смерти собственника (если жилое помещение передано в наследство), список квартир, подлежащих оценке (если их несколько), справка о дате постановки на бухучет, балансовой и остаточной стоимости квартиры – для юридических лиц.
Читайте так же:  Декларация при продаже автомобиля и правила ее заполнения

Цена проведения оценочной процедуры в 2019 году – от 2500 до 3500 рублей. При выезде в регионы она может увеличиваться до 5000—6000 рублей. Время проведения – от 1 до 3 дней.

В отчете указывается следующая информация:

  1. Данные о балконах и лоджиях;
  2. Метраж помещений;
  3. Общее состояние жилой площади;
  4. Высота потолков;
  5. Данные о том, что планировка квартиры соответствует отображенной в плане БТИ;
  6. Данные о системах водоснабжения, отопления, электроснабжения;
  7. Год возведения дома, материал его стен и вид перекрытий;
  8. Наличие парковки, этажей под домом;
  9. Данные о наличии неисправностей, различных дефектов объекта недвижимости, которые могут привести к проблемам в дальнейшем, необходимость в проведении ремонта и т.п.;
  10. Информация об общем состоянии дома, в котором находится квартира, его подъезда и фасада;
  11. Дальность нахождения станции метро;
  12. Стоимость одного квадратного метра;
  13. Информация об инфраструктуре;
  14. Схема проезда и фотографии оцениваемого объекта.

Видео: Тонкости оценки недвижимости для ипотечного кредитования

Когда вам необходима оценка жилья при ипотеке, Сбербанк обязательно выставит свои требования, которые должны быть отображены в отчете. Помните об этом. Сотрудничайте с аккредитованными компаниями для экономии времени, тогда все пройдет гладко и без эксцессов. В противном случае придется столкнуться с отправлением отчета на доработку и затягиванием процесса получения кредита.

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Читайте так же:  Амнистия по кредитам для физических лиц

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Страховка квартиры

Подскажите, пож-та, на каком основании банк требует оценку квартиры для страховки? Ипотека была взята на покупку квартиры в строящемся доме. Сейчас дом сдан. Для чего нужна оценка нового жилья, если его стоимость была определена на момент заключения договора с застройщиком? Кредит мне дали на покупку конкретного жилья, стоимость которого была известна. Поручителей нет. Квартира в залоге. Стоимость квартиры 2 300 000, сумма кредита 700 000. Чем руководствуется банк, требуя оценку новой квартиры?

Могу ли я вывести квартиру из залога? Например привести поручителя? Вариант с залогом другого имущества не рассматриваю. Какую сумму я должен выплатить, чтобы вывести квартиру из залога?

Ответы юристов ( 1 )

Так как квартира новая, стоимость имущества указана в документах, то оценка имущества не нужна, но если есть споры о стоимости имущества, то в этом случае оценка обязательна. Для страхования нет требования об обязательности оценки.

По ипотечному кредитованию объектом залога точно указывается имущество на которое возлагается залог, вывести вы ни как его не можете, поручительство вам так же ни чего не даст. Фз об ипотеки- более ни чего не нашел для вашей ситуации. Договор вами уже заключен и соответственно процентные ставки на него иные чем на другой кредитный продукт, так как это целевое кредитование. Посмотрю еще может и найду для вас улучшающие положения.

Спасибо за ответ. Я неоднократно слышал, что при погашении определенной суммы кредита (не знаю сколько в процентном соотношении) можно вывести квартиру из залога. Вы можли бы это узнать? Спасибо.

Большое спасибо за ответ.

Подскажите, на какие правовые нормы я могу ссылаться при разговоре с банком, когда он требует оценки квартиры?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Замена залога допускается только с согласия банка, если иное не предусмотрено в договоре. Можете конечно погасить кредит досрочно. Вот основания замены залога: «Статья 352. Прекращение залога

Источники


  1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

  2. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

  3. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.
  4. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.
  5. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
Квартира в кредит — почему банк требует оценку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here