Как продать ипотечную квартиру

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Как продать ипотечную квартиру". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Читайте так же:  Льготы пенсионерам по оплате за капитальный ремонт дома

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.

Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:
  1. Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
    • привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
    • привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
  2. Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита, заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
  3. Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
    • самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
    • обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т.п.;
    • ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:

1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;

[2]

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг

Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:
  1. Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
    • текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
    • новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
  2. Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
  3. Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка

Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.
Читайте так же:  Проверяем онлайн налог на машину

Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.

По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.

Самостоятельное оформление сделки

Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:

Посреднические банковские услуги

При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты. Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:
  1. Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
    • одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
    • во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
  2. По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
  3. После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
  4. Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
  5. После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
  6. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.

Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность.

При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2019 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.

Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:

  • посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
  • стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

Специфика военной ипотеки

Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.

В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.

Увольнение до наступления пенсионных оснований

Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:
  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

Увольнение по выслуге или на льготных основаниях

Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
  • нет необходимости возврата ЦЖЗ;
  • средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.

Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.

Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Оглавление:

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик обязуется добросовестно исполнять свои долговые обязательства перед банком на протяжении длительного времени. Купленная недвижимость при этом передается в полное пользование заемщику, но документально остается залоговым имуществом для банка. Это необходимо, чтобы обезопасить кредитора от риска невыплаты ипотечного займа. За время выплаты кредита, жизнь заемщика может существенно измениться, и обстоятельства сложатся таким образом, что купленную недвижимость понадобится продать. Имеет ли заемщик право продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка-кредитора? И как провести такую сделку? Разберемся ниже.

Читайте так же:  Особенности возврата 13 процентного налога

Продажа ипотечной недвижимости: сложно, но возможно

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Однозначно да! Главная сложность этой операции в том, что кроме продавца и покупателя в такой сделке будет участвовать третья сторона – банк-залогодержатель. Главное условие продажи квартиры, ипотечный кредит по которой еще не погашен, — согласие банка-кредитора на проведение сделки. Для получения такого согласия следует обратиться в банк, в котором оформлена ипотека.

Банки обычно неохотно идут на такие сделки, поскольку продажа залоговой недвижимости практически всегда сопряжена с досрочным погашением кредита. Это, в свою очередь, приводит к уменьшению прибыли банка за счет недополученных процентов.

Продажа квартиры с обременением всегда сопровождается хлопотами для банка, что также вызывает нежелание кредитора заниматься проблемами заемщика. В начале 2000-х банковские организации, чтобы отговорить заемщиков продавать залоговую недвижимость, предусматривали в кредитном договоре штрафы и санкции за досрочное погашение ипотеки. На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством, такие ограничительные меры запрещены законом.

Если заемщик настойчив в своем желании продать ипотечную квартиру, сделать это вполне возможно. Чтобы осуществить такую сделку, придется руководствоваться нормами законодательства и реализовать один из нескольких вариантов продажи имущества с обременением.

Причины продажи

Причины для продажи ипотечной недвижимости могут быть различные – невозможность продолжать выплачивать кредит, желание приобрести квартиру большей площади, переезд в другой город или даже в другую страну. Существует пять вариантов, реализовав которые, можно продать квартиру в ипотеке:

  • Продажа после досрочного погашения займа.
  • Самостоятельная реализация квартиры.
  • Продажа квартиры при помощи банка.
  • Перепродажа долговых обязательств.
  • Продажа квартиры такому же ипотечному заемщику.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, однако самым сложным эксперты всегда считают поиск покупателя. Ведь многие потенциальные покупатели опасаются приобретать недвижимость, на которую наложены любые обременения. Именно поэтому часто продажа ипотечной квартиры сопровождается некоторым снижением цены.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки

В этом случае собственник квартиры должен найти покупателя, который согласиться перед заключением договора купли-продажи передать продавцу некоторую сумму денег в залог. Эта сумма должна быть равна оставшемуся долгу заемщику по ипотечному кредиту и будет использована для его досрочного погашения. Например, если квартира продается за 2 миллиона рублей, а остаток ипотечного долга составляет 500 тысяч, именно полмиллиона должны выступать в виде залога от покупателя. Разделив таким образом стоимость недвижимости на две части, продавец первую часть средств передает в счет уплаты ипотеки (500 тысяч), а вторую получает сразу же после заключения договора купли-продажи.

Схема продажи квартиры с досрочным погашением включает следующие этапы:

Самостоятельная продажа залоговой квартиры

В этом случае, как и в предыдущем варианте, заемщик сам ищет потенциального покупателя на квартиру. Но самостоятельная продажа не предполагает подписания договора задатка, а реализуется путем контакта потенциального покупателя и банка. Отличия этого варианта кроются в схеме его реализации:

Продажа квартиры через банк

Этот вариант требует от заемщика только обращения в банк с соответствующим желанием. Далее банк берет все хлопоты по поиску покупателя, оформлению документов, снятию обременения с недвижимости и заключению договора-купли продажи на себя. От заемщика потребуются только подписи.

Этот вариант кажется многим заемщикам очень простым и удобным, однако он имеет один недостаток. Банк не заинтересован в том, чтобы продать квартиру как можно дороже и часто предлагает залоговую недвижимость по цене существенно ниже рыночной. Это, естественно, не выгодно для собственника жилья и приводит к потере определенной денежной суммы. Именно в связи с этим эксперты настоятельно рекомендуют заемщикам самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.

Перепродажа долговых обязательств

В этом случае заемщик перепродает свои кредитные обязательства перед банком другому человеку. Осуществить этот вариант также возможно только в том случае, если кредитная организация согласна на такую замену клиента. При этом кредитный договор будет переоформлен на покупателя только в том случае, если он соответствует требованиям банка к ипотечным заемщикам. Это значит, что на лицо, которое имеет желание перекупить ипотечный кредит, распространяются требования к минимальному уровню дохода, официальному трудоустройству и т.д.

Калькулятор расчета ипотеки.

Такой вариант продажи квартиры в ипотеку реализуется по схеме:

  • Этап №1 – Покупатель подает документы по списку банка. Обычно пакет документов полностью соответствует перечню, который требуется от простых ипотечных заемщиков (справки о доходах, документы об официальном трудоустройстве, паспорт и т.д.).
  • Этап №2 – Независимая оценка приобретаемой недвижимости. Оценку рыночной стоимости квартиры проводят заново с привлечением независимых экспертов. Это необходимо для определения стоимости залоговой недвижимости.
  • Этап №3 – Перерегистрация залога в Росреестре. Процедура производится без участия первого заемщика (продавца). От него лишь потребуется подписать документ о переуступке долга. Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/site/.

Продажа квартиры другому ипотечному заемщику

В этом случае квартира, которая находится под залогом у банка, продается такому же ипотечному заемщику, который приобретает ее в кредит. Процедура предполагает первичное погашение долга продавца перед банком за счет средств покупателя. После того как с недвижимости снимается обременение и все права на нее передаются в руки собственника, оформляется новый ипотечный кредит на покупателя. При этом новый кредитный договор не обязательно должен заключаться в том же банке, в котором был оформлен первый ипотечный кредит.

Читайте так же:  Последние новости о повышении военных пенсий

Можно ли продать ипотеку, взятую на льготных условиях?

Вопрос о возможности продажи залоговой недвижимости особенно часто возникает у тех, кто приобрел жилье на льготных условиях. Речь идет о федеральных программах «Военная ипотека», «Материнский капитал» и «Социальная ипотека». Закон в этом случае на стороне заемщика и не накладывает никаких ограничений на продажу недвижимости, приобретенной на льготных условиях. Эксперты обращают внимание на несколько аспектов, которые следует учитывать, перед продажей квартиры, приобретённой по льготной ипотеке:

  • Если квартира куплена по военной ипотеке, залогодержателем выступает не только банк-кредитор, но и Министерство Обороны РФ. Официальный представитель минобороны в этом случае – это Росвоенипотека, которая организована специально для регулирования федеральной программы помощи военнослужащим. Соответственно и уведомить о своем желании продать квартиру нужно не только банк, но и Росвоенипотеку. В остальном продажа осуществляется точно также, как это происходит при оформлении простой ипотечной программы, без государственной поддержки.
  • Если для оформления ипотечного кредита использовался материнский капитал, при продаже залоговой недвижимости никаких ограничений не предусмотрено.
  • Если для продажи квартиры выбирается вариант досрочного погашения ипотечного кредита, заемщик может использовать с этой целью средства материнского капитала.

Что говорит закон о продаже ипотечной недвижимости, находящейся под залогом?

Все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, в РФ регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Этот закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого имущества в виде залога для банка. При этом все сделки с залоговым имуществом по закону могут приводиться только с согласия банка-залогодержателя и при его непосредственном участии. Это касается не только продажи квартиры, но и сдачи ее в аренду и даже официальной перепланировки.

Перед тем, как продать квартиру, которая выступает залогом по ипотеке, продавец должен обязательно сообщить об этом факте потенциальному покупателю. Если этого не сделать, у продавца могут в дальнейшем возникнуть проблемы с законом, так как такой обман может расцениваться судом как вовлечение покупателя в финансовую аферу.

Нюансы продажи ипотечной квартиры в 2019 году

В 2019 году закон не предусматривает изменений и поправок в законодательство в отношении процедуры продажи ипотечной недвижимости. Если у продавца имеется такая возможность, эксперты рекомендуют обратиться за профессиональной юридической помощью. Это поможет правильно выбрать вариант продажи и учесть все нюансы действующего законодательства в этом отношении.

Перечень необходимых документов

Документы, необходимые заемщику для продажи ипотечной недвижимости:

  • документы, подтверждающие платежеспособность – копия трудовой книжки, справка о доходах с места работы и т.д.;
  • договор купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • справка, подтверждающая факт добросовестного исполнения заемщиков своих долговых обязательств перед банком-залогодержателем (документ об отсутствии задолженности перед банком);
  • документы, подтверждающие оформление залога (закладная на недвижимость);
  • распечатка со счета или другие документальные подтверждения перевода денежных средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  • документы и выписки из ЕГРН , в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.

Продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого законодательством предусмотрено несколько вариантов проведения сделки, однако главным условием остается честность продавца с представителями банка и потенциальным покупателем залоговой недвижимости.

[3]

Как продать квартиру в ипотеке?

– Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Читайте так же:  Как составить брачный договор общие правила и нюансы

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.

  2. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.
  4. Венгеров, А.Б. Теория государства и права: Учебник для юридических вузов; М.: Юриспруденция; Издание 3-е, 2012. — 528 c.
Как продать ипотечную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here