Как получить неустойку по договору долевого участия в строительстве

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Как получить неустойку по договору долевого участия в строительстве". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

  • Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
  • Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %
14.09.2012 — 31.12.2015 8,25 01.01.2016 — 13.06.2016 11 14.06.2016 — 18.09.2016 10,5 19.09.2016 — 26.03.2017 10 27.03.2017 — 01.05.2017 9,75 02.05.2017 — 18.06.2017 9,25 19.06.2017 — 17.09.2017 9 18.09.2017 — 29.10.2017 8,5 30.10.2017 — 17.12.2017 8,25 18.12.2017 — 11.02.2018 7,75 12.02.2018 — 25.03.2018 7,5 26.03.2018 — 16.09.2018 7,25 17.09.2018 — 16.12.2018 7,5 17.12.2018 — 16.06.2019 7,75 17.06.2019 — 7,5

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%, с 17.09.2018 7,5%, с 17.12.2018 7,75%, с 17.06.2019 7,5%.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Если вы оплачивали квартиру в рассрочку (по частям),

тогда проценты при расторжении договора нужно будет считать по отдельным периодам. Например, если 01.01.2017 вы внесли 1 млн рублей в счет цены договора долевого участия, 01.02.2017 — еще 1 млн рублей, вам нужно будет посчитать проценты за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 от 1 млн рублей, за период с 01.02.2017 по день возврата денег — от 1 + 1 = 2 млн рублей. Суммы процентов за каждый период нужно будет суммировать, и получится итоговая сумма неустойки.

Выкуп неустойки по ДДУ

Рассчитаем по телефону размер суммы выкупа неустойки по договору долевого участия, 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Застройщики по которым особенно хорошие условия по выкупу

Банки в течение нескольких дней списывают деньги по исполнительным листам, что делает взыскание по этой категории наиболее интересной с точки зрения выкупа неустойки.

  • ЖК «СРЕДА» (ООО «ВЦ СТРОЙЭКСПО»)
  • ЖК «Хорошевский» (ООО «МонАрх-УКС»)
  • ЖК «Грин Парк» (ПИК)
  • ЖК «ВТБ Арена Парк»
  • ЖК «Барбарис» (МИЦ)
  • ЖК «Гринада»
  • ЖК «Ясный»
  • ЖК «ЗилАрт»
  • ЖК «Садовые кварталы»
  • ЖК «Домашний»
  • ЖК «Пригород Лесное»
  • ЖК «Новоград Павлино»

и другие, список не исчерпывающий и постоянно пополняется старыми и новыми застройщиками.

Порядок выкупа неустойки

Участник долевого строительства подписывает договор цессии по которому права требования неустойки по ДДУ переходят к нашему юридическому лицу. При подписании договора дольщик получает денежные средства. По договору уступки не передаётся право требования квартиры.

Документы необходимые для заключения договора на покупку неустойки у застройщика по ФЗ 214

  • Договор долевого участия;
  • Договор уступки по договору долевого участия (если покупали квартиру не у застройщика, а другого физического или юридического лица) при наличии;
  • Дополнительное соглашение к договору долевого участия (при наличии);
  • Документы, подтвержающие факт оплаты по ДДУ (платёжное поручение, приходный кассовый ордер, акт сверки взаиморасчетов, иные документы подтверждающие выполнение дольщиком своих финансовых обязательств);
  • Акт приёмки-передачи квартиры (при наличии);
  • Переписка с застройщиком (при наличии).

Обращаем внимание, оформление квартиры в собственность не препятствует покупке неустойки.

Почему нам выгодно выкупать неустойку по 214-ФЗ?

Если застройщик платежеспособный, для юристов выкуп неустойки — это способ заработать больше денег, чем предоставляя вам юридические услуги по её взысканию. Суть состоит в следующем. Суды общей юрисдикции присуждают неустойку и штраф в гораздо меньшем размере, чем арбитражные суды. Застройщику в арбитражном суде недостаточно просто заявить о применении ст. 333 ГК РФ, ему нужно это обосновать.

Ссылки юристов застройщика на плохих подрядчиков и сложность получения разнообразной разрешительной документации в арбитражном суде не проходят. Арбитражный суд полагает, что застройщик ведет предпринимательскую деятельность и должен учитывать свои риски и отвечать за них в полном объёме. В арбитраже тоже снижают неустойку, однако в меньшей степени, чем в районных или городских судах. Выкупая неустойку мы зарабатываем на разнице между тем, что заплатили вам и что получили сами с застройщика.

Читайте так же:  Как получить гражданство финляндии гражданину рф

Может ли дольщик сам подать иск в арбитражный суд?

В арбитражный суд с иском может обратиться только юридическое лицо.
В качестве юридических лиц используются ИП или ООО, как организационно-правовые формы, имеющие наиболее простой способ создания и ликвидации и не обременительную отчетность.

Чтобы передать возникшее у физического лица право требования неустойки и штрафа юридическому лицу, используется договор цессии (уступки права требования). При этом у юридического лица сохраняется право требования с застройщика штрафа (50% по ЗоЗПП) и неустойки в двойном размере (1/150) точно так же, как если бы иск был подан от физического лица. Почему так, если право на штраф и двойной размер неустойки возникает по ФЗ-214 и ЗоЗПП только у физического лица? Причина в том, что указанные права у юридического лица возникают на основании договора цессии, которые юридическое лицо приобрело по возмездной сделке.

Может ди дольщик оформить ИП на себя или родственников в целях подачи иска в арбитраж?

Оформление ИП на дольщика ничего не даёт, т.к. изначально договор ДДУ был оформлен на него, как на физическое лицо. На родственников ИП оформить нельзя, поскольку такую сделку ответчик в суде признает недействительной.

Какие риски у юристов при выкупе неустойки

Застройщик может не заплатить по исполнительному листу. Это значит, что продавец неустойки получит деньги, а юрист не получит ничего. Начиная со второй половины 2018 года многие застройщики перестали заводить деньги на свои расчетные счета. Такая тенденция продолжилась в 2019 году. Если нет денег на расчетном счёте, банк не сможет списать с него деньги по исполнительному листу. Судебный пристав помочь не сможет, поскольку наложить арест на имущество можно только по основному долгу. По неустойке и штрафу арест на имущество судебный пристав накладывать не будет.

Не имея денег на счетах, застройщику ничего не мешает продолжать строительство. Непосредственно строит подрядчик, закупая стройматериалы и оплачивая услуги субподрядчиков со своих счетов. Чтобы не платить по исполнительным листам, застройщик выводит деньги со своих счетов на счета подрядчика, а оставшиеся квартиры продаёт по уступке. Для этого застройщик на подконтрольное его учредителям юридическое лицо оформляет договор долевого участия на все оставшиеся непроданными квартиры. Это юридическое лицо («прокладка» или «прослойка») продаёт квартиры уже от своего имени, заключая договоры уступки к ДДУ. Деньги по ним поступают уже на счета прокладок минуя счета застройщика. Поэтому, если мы купили у вас неустойку, это совсем не значит, что юристы точно по ним получат свои деньги. Однако работая с разными застройщиками мы балансируем свои риски и находимся в плюсе.

Взыскание неустойки с оплатой по факту

Сумма при выкупе неустойки всегда меньше, чем с оплатой по факту взыскания с застройщика денег. Если у дольщика есть время, можно заказать услугу: «взыскание неустойки с оплатой по факту». Тогда сначала мы отсудимся, вы получите деньги, а потом рассчитаетесь с нами за работу.

Наша судебная практика по взысканию неустойки через арбитражный суд здесь: решения судов по взысканию неустойки через арбитраж.

[2]

Выкуп неустойки с оплатой сразу

  • Рассчитаем неустойку по телефону
  • Можно звонить ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре: судебная практика по ДДУ.

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика? Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ? Какие могут возникнуть риски при расторжении? Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора? Нужно ли перед подачей иска в суд погашать регистрационную запись в Росреестре? Об этом подробно в статье: расторжение ДДУ.

Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.

По каким ставкам правильно делать расчет? Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности? В статье: расчет по ФЗ-214 подробно разобрали эту тему.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются подоходным налогом? Нужно платить налоги со штрафа, морально вреда, убытков или расходов на представителя? Вся налоговая практика по этому вопросу в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.

В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам? Какие документы нужно, чтобы взыскать убытки по найму квартиры? Настолько реально взыскать переплату процентов по кредиту? В юридической статье: взыскание убытков остановились на этих вопросах.

В каких судах лучше взыскивать неустойку, а в каких нет? Как осуществляется юристом выбор суда? Обязательно ли подавать иск в суд по месту нахождения ответчика? Ответы юриста на вопросы дольщиков, а также список «хороших» и «плохих» судов можно посмотреть в разделе: вопросы и ответы юриста.

Можно ли посмотреть вашу судебную практику по взысканию неустойки в арбитражном суде? Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ? Для вашего внимания выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности? С даты, когда квартиру передали по акту или с даты, когда должны были передать? Что означает срок давности по искам о просроченных повременных платежах? После прочтения статьи про срок исковой давности по ДДУ скорее всего окажется, что не всё потеряно.

Хорошо ли сначала принять квартиру по акту, а потом подавать иск в суд? По какому критерию выбирать юриста? Нужно ли ждать ответа на досудебную претензию? Достаточно прочитать обзор: неустойка с застройщика и всё станет сразу ясно и понятно.

Неустойка по договору долевого участия. Взыскание за нарушение срока передачи квартиры.

Теория и практика взыскания судами Москвы и Московской области неустойки по договору долевого участия в строительстве. Взыскание неустойки по инвестиционному договору, предварительному договору.

Читайте так же:  Нужна ли регистрация в москве для граждан россии

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на прием по тел. 8 495 691 38 72 , 8 495 787 75 07, 8 903 125 76 30.

Нарушение застройщиками сроков строительства жилых домов и сроков передачи квартир участникам долевого строительства в настоящее время скорее правило, чем исключение. Задержка на несколько месяцев считается вполне нормальной, с которой участники долевого строительства готовы мириться, поскольку участие в долевом строительстве само по себе связано с повышенными рисками, что компенсируется более низкой ценой квартиры. Но бывают задержки и на год и на несколько лет.

Одним из способов защиты прав дольщиков в рассматриваемом случае является предъявление к застройщику требования о взыскании неустойки.

При этом требование о выплате неустойки по договору долевого участия могут заявить как участники долевого строительства, заключившие договор в соответствии с Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ”, так и граждане, приобретшие право на получение квартиры на основании иных договоров. В частности, на основании договора инвестирования, предварительного договора и иных подобных. Определенные проблемы могут быть у тех, кто приобрел права на квартиру по вексельной схеме, т.к. при такой схеме деньги оплачиваются не за квартиру, а за вексель, но в последнее время суды практически во всех случаях трактуют договор продажи векселя как притворный, устанавливая что на самом деле имела место оплата квартиры, поэтому неустойка подлежит взысканию. Не могут предъявлять требования о выплате неустойки соинвесторы, вступившие для получения квартиры в ЖСК и заключившие с данным ЖСК договор, т.к. на правоотношения между ЖСК и их членами не распространяется законодательство о защите прав потребителей. С данной позицией можно спорить, но суды в основном ее разделяют.

Итак, на что может рассчитывать соинвестор строительства, решивший взыскать неустойку?

Как уже указывалось выше, в общем случае можно взыскать неустойку за нарушение срока строительства жилого дома или срока передачи квартиры, если таковой установлен договором. На отношения между гражданином, заключившим с организацией договор, целью которого является приобретение жилого или нежилого помещения для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, распространяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»: «5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи».

Таким образом, размер неустойки, которую вправе требовать потребитель (если речь не идет о неустойке по договору долевого участия), составляет 3% за каждый день просрочки, но не более общей цены договора. Хотя на практике, кончено, суды снижают размер неустойки.

Федеральный закон №214 “Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” предусматривает взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” установлено, что «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Исходя из указанной нормы и ставки рефинансирования 8,25% гражданину можно было бы рассчитывать на неустойку по договору долевого участия в размере около 19,8% годовых.

Однако судебная практика внесла свои коррективы в ожидания граждан-соинвесторов. Практически во всех случаях суды применяют ст. 333 Гражданского кодекса и уменьшают размер неустойки.

В соответствии с указанной статьей: “Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.”

При этом установить четкие критерии уменьшения судами размера неустойки по договору долевого участия в зависимости от определенных обстоятельств довольно сложно. В практике автора был случай, когда один суд взыскал неустойку за просрочку более четырех лет в размере 30 000 рублей, а другой суд, по полностью аналогичному иску дольщика, имеющего практически полностью аналогичный договор инвестирования квартиры в том же доме, 1 500 000 рублей.

Если обобщать известную автору практику по взысканию неустойки в Москве и Московской области при просрочке в полгода и более можно рассчитывать на сумму от 100 000 до 500 000 рублей.

Однако практика по таким делам в последнее время меняется. Суды взыскивают неустойку все чаще в большем размере, чем это было раньше при аналогичных обстоятельствах.

Помочь судам в вынесении правильных и обоснованных решений по искам о взыскании неустойки должно принятое 28 июня 2012 года Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”.

В п. 34 данного Постановления указано: “Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.”

То есть теперь не достаточно только усмотрения суда для уменьшения размера взыскиваемой неустойки по договору долевого участия.

Видео удалено.
Читайте так же:  Виза на гоа — условия приезда для граждан рф
Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо, во-первых заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, а во многих случаях застройщики-ответчики на суды о взыскании неустойки не присылают своих представителей, чем можно воспользоваться.

Во-вторых указано, что применение ст. 333 ГК РФ возможно только в исключительных случаях. При этом суду необходимо обосновать, в чем состоит исключительность случая.

Также для того, чтобы суд не принял решение значительно снизить размер неустойки участнику долевого строительства рекомендуется указать, какие именно последствия нарушения обязательства застройщиком наступили. В частности, можно указать, что истец и члены его семьи вынуждены жить в съемном жилье, оплачивая стоимость найма, выплачивать повышенные проценты по кредиту, возникли сложные отношения в семье из-за того, что нельзя разъехаться, невозможно получить регистрацию, а значит встать на учет в поликлинику по месту жительства, устроить ребенка в детский сад. Могут быть и другие обстоятельства в зависимости от ситуации.

В связи с изложенным обращаться в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки имеет смысл, тем более что если сумма иска до 1 000 000 рублей истец освобождается от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дела судом.

Также требования о взыскании неустойки можно объединить в одном исковом заявлении с иными требованиями:

  • о признании права собственности на квартиру
  • о возмещении убытков в виде переплаты процентов по кредиту
  • о возмещении убытков в связи с тем, что соинвестор был вынужден снимать квартиру
  • о возмещении других убытков
  • о возмещении морального вреда

Если Вам необходима консультация по вопросам взыскания неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта по договру долевого участия, убытков с застройщика, а также если вы хотите признать право собственности на квартиру через суд или вернуть деньги с застройщика, Вы можете записаться на прием к адвокату по тел. 8 495 691 38 72 , 8 903 125 76 30 .

(С) адвокат Артем Александрович Сидоров, коллегия адвокатов “Правовая защита”.

Вопросы посетителей сайта по теме:

Заключен предварительный договор купли-продажи апартаментов. Срок заключение основного договора — 1 квартал 2015 года, но не ранее получения Продавцом свидетельства о праве собственности. Застройщик не успеет построить в срок — прислал письмо о переносе на 3 квартал 2015 года и допсоглашение о переносе срока. Вопрос — если не подписать допсоглашение чем это грозит и можно ли взыскать неустойку? Договором никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Чтобы сэкономить на судебной пошлине по ЗоЗПП разделил требование (и период просрочки) на 2 иска по 800000руб.и решил их подавать последовательно. Разве так делать законом запрещено? На заседании по первому иску судья обвинила меня за это в злоупотреблении правом?! Что же теперь по второму иску судья вообще откажет в иске, уменьшит неустойку по 10 статье ГК РФ до 1 рубля, накажет штрафом или ещё как? Что возразить судье на обвинение про злоупотреблении?

У вас был вопрос 13.12.2014 11:46 про разбиение иска на несколько по 200000руб, вы ответили: «Теоретически можно, если просрочка предполагается большая и после подачи иска.»
вот такое обвинение это судьи. В вашей практике было такое. Как ответить судье?

При взыскании мной неустойки по ДДУ в суде мне отказали по причине длящегося характера отношений. В суде я заявляла об истечении срока давности для взыскания остатка платежей с 2 кв.2008 по настоящее время и также заявляла о взыскании неустойки, но мне отказано. Правомерно ли это?
Есть ли основания для дальнейшего обжалования.

здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли взыскать неустойку с застройщика (просрочка сдачи дома уже год) если подписан акт приема — передачи без даты и акт находится у застройщика? При этом жильцы уже заселились и сделали ремонт квартир.

Можно ли взыскать неустойку по договору долевого участия в строительстве, если в отношении застройщика подано заявление о банкротстве, назначенное к рассмотрению арбитражным судом на 19 января. Куда при этом подается иск — в суд города Москвы по месту нахождения застройщика или в арбитражный суд по месту рассмотрения заявления о банкротстве застройщика.

Результаты по делам:

В “Правовую защиту” обратился С., который заключил с застройщиком ЗАО «Столица» договор долевого участия в строительстве. Застройщик в предусмотренный договором срок дом не сдал, квартиру по акту участнику долевого строительства не передал.

Вам понадобятся деньги на счете в Skype Бесплатно через Skype

Вам понадобятся деньги на счете в Skype Бесплатно через Skype

М. заключил с известным застройщиком договор, согласно которому он должен был в 4 квартале 2004 года получить в собственность квартиру в построенном компанией доме. Строительство дома сильно затянулось, квартира была передана только в апреле 2006 года. М. обратился в компанию с претензией, в которой просил выплатить ему неустойку, однако в удовлетворении претензии было отказано. М. обратился за помощью в «Правовую защиту».

В “Правовую защиту” обратилась группа граждан, заключивших договоры соинвестирования строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Байкальская, дом 18. корпус 3. Застройщик (ФГ “Новый Мир”) дом построил, однако граждане долгое время не могли оформить право собственности на квартиры. Застройщик незаконно требовал с соинвесторов производства доплаты. При этом в письмах, рассылаемых застройщиком соинвесторам, было указано, что в случае непроизводства доплат соинвесторы не смогут оформить право собственности на квартиры.

Продажа и выкуп неустойки по ДДУ

Согласно Закону Федерации 214 граждане, столкнувшиеся с разнообразными нарушениями со стороны строительной компании, вправе требовать выплаты неустойки. На сегодняшний день судовые инстанции забиты такими разбирательствами «по горло». Как показывает судебная практика взыскать даже по законодательству с застройщика выплату неустойки не всегда получается.

Строительная компания может иметь пустые счета, или за тот период времени пока идет разбирательство она вообще может обанкротится. В таком случае финансовый вопрос отодвигается на неопределенное время о котором может придется забыть. Но оказывается из этой ситуации существует выход, и он заключен в перепродаже неустойки, но только юридическому лицу.

Ситуации, когда неустойка не выплачивается

Затруднения, с которыми придется столкнутся инвестору при получении неустойки по договору связаны с несколькими причинами:

  • Так как выплата неустойки в основном требуется в форме претензии, в которой указывается ее размер, застройщик не спешит давать какой-либо ответ. Строительной компанией может выдаться рассчитанная инвестором сумма или наоборот произойдет отказ в ее выплате. Если застройщиком игнорируется претензия, инвестору остается одно, составить и подать иск в суд.

[1]

Производство судебного разбирательства затянется на долгие месяцы, первое слушание произойдет через 30 дней. Но не это самое плохое, строительная фирма за этот период может стать банкротом, тогда дольщику придется длительное время ожидать получения неустойки, пока дойдет очередь. Процедуру признания банкротства строительная компания проходит 12 месяцев.

  • Вторая причина заключается в решении судебной инстанции о размере неустойки. В основном судом одобряется сумма на порядок ниже заявленной по иску. В Гражданском Кодексе РФ ст. 333 указывается, что снижение размеров позволяется, по усмотрению судовой инстанции. Хотя по сути, возможность уменьшения ставки по неустойке должна использоваться как исключительная мера, связанная с необоснованным обогащением кредитора. Но большинство судебных инстанций, куда бы не обратился инвестор, практически всегда используют указания данной статьи.
Читайте так же:  Образец заявления необходимого для выдачи паспорта

Дело может выглядеть по-другому если исковое заявление подать в арбитражный суд, так будет более выгодно для дольщика. Но существует нюанс, подать исковое заявление в эту инстанцию может только юридическое лицо, а инвестор относится к физическому лицу, для этого дольщиком продается неустойка по ДДУ юридическому лицу.

Какую получает выгоду от продажи неустойки инвестор

Выкуп неустойки по ДДУ происходит по следующей схеме:

  • дольщиком продается неустойка юридической компании, имеющей право обращения в арбитражный суд;
  • компанией, купившей неустойку, выставляется исковое заявление к застройщику и ему же выплачивается сумма согласно выставленному счету по иску от строительной фирмы.

Юридическое лицо рассчитывается с инвестором сразу же при выкупе неустойки по ДДУ или после получения компенсации.

Если участник долевого строительства сам подает иск в судовой орган, у него есть вероятность получить урезанную сумму, при применении судом ст. 333 ГК РФ. При подаче иска через арбитраж и получения положительного результата юридической компанией дольщику выплачивается определенная сумма с вычетом процентов за участие. Иногда уступка прав требования неустойки и штрафа единственный шанс для инвестора вернуть требуемую компенсацию.

В основном дольщику выплачивается 20 – 50% от суммы выкупа неустойки, но это зависит от:

  • Финансового положения строительной компании.
  • Предоставленной документации дольщиком.
  • Суммы требования.
  • Выкупленного объема прав по отношению к определенной строительной компании.

Каждый случай выкупа индивидуален, поэтому условия у каждой юридической компании могут отличаться. Надо обратится в несколько таких фирм ознакомится с их деятельностью и выбрать затем подходящую по условиям.

Кроме неустойки по ДДУ можно взыскать штраф в размере пятьдесят процентов от исковой суммы, положенной дольщику согласно с законом о защите прав потребителя. Застройщиком должны будут покрыться убытки, которые понес инвестор по его вине. К примеру, убытком считается просрочка передачи жилья, из-за чего пришлось арендовать квартиру, набежавшие проценты по кредитному займу. Требовать возместить моральный ущерб имеет право лично дольщик как указано в ст. 383 ГК РФ и такое право не может передаваться другому лицу.

Документы, предоставляемые дольщиком

В юридическую компанию, которая будет представлять в арбитраже интересы инвестора предоставляют следующую документацию:

  • договор долевого участия;
  • паспортные данные, оригинал паспорта;
  • выписку с банка о внесенных средствах по договору;
  • подтверждающие документы об отказе застройщиком выполнять обязательства по договору;
  • бумаги подтверждающие непредвиденные расходы инвестором (ипотечный договор, арендование квартиры, юридические услуги).

Для взыскания морального ущерба требуется предъявление медицинских справок.

Но даже вариант с юридическим лицом не всегда действует безотказно. Дольщики должны знать, что перед выкупом неустойки по ДДУ компанией проверяется финансовое положение строительной фирмы. Проанализировав все подтверждающие факты и при обнаружении плохого состояния денежных активов застройщика, юридическая компания может отказать в выкупе неустойки.

Минус продаж неустоек

Главным и единственным отрицательным моментом в продаже неустойки является низкая выкупная стоимость в сравнении с той которую бы получили при самостоятельном обращении в суд. Когда дольщик решает ждать, то будет лучше заключить договор с юристом на оплату по факту получения денег. В таком случае сумма увеличится. Некоторые клиенты не желая тратить время на ожидание или по другим причинам заключают договора с моментальным получением денежных средств.

Судебные разбирательства процесс долгий, выматывающий моральные силы и финансовые средства. Нет твердой уверенности в том, что, обратившись в суд он не снизит неустойку и присудит далеко не ожидаемую сумму. Поэтому продав неустойку сразу, этот риск теряется.

Продажу прав требования неустойки по договору участия проводят на основании договора инвестора с юридической фирмой. В ФЗ 214 нет отдельного закона на запрещение покупок и продаж неустоек. Юридически данную сделку называют цессией ее законность отмечена в ГК РФ. Также, как и договор долевого участия подлежит регистрации, так и в Росреестре отмечают цессию.

Нелишним будет при составлении ДДУ внимательно читать условия. В нем могут содержаться запреты для дольщиков, в которых отсутствуют права передачи неустоек, пени, штрафов. Сделка тогда признается недействительной и застройщиком может податься иск на возмещение убытков уже на инвестора нарушившего правила договора.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Содержание статьи

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

  • нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
  • нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.
Читайте так же:  Все нюансы возврата ндфл за покупку квартиры в ипотеку

Обратите внимание!

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с взысканием неустойки по ДДУ, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Размер неустойки

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере. Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

  • расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
  • стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

  • обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
  • суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
  • сумму и порядок расчета размера неустойки;
  • разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
  • намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Обратите внимание!

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

[3]

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

Обратите внимание!

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

  • копия всех страниц ДДУ;
  • копия паспорта;
  • копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
  • копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

  • копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
  • ответ на претензию (если он был);
  • перерасчет неустойки на дату подачи иска;
  • доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально удостоверенную доверенность представителя.

Источники


  1. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.

  2. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  3. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
  4. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
Как получить неустойку по договору долевого участия в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here