Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав

В этой статье мы постарались раскрыть тему: "Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав". Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.

Государственная регистрация договора аренды: обременение или защита прав

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В 2010 году был заключен договор аренды нежилого здания, который истек в 2013 году (договор был прекращен с истечением срока). Договор был зарегистрирован в Росреестре, в настоящий момент на объекте есть это обременение (аренда). У арендодателя (юридическое лицо) нет соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи на здание (неизвестно, было ли оно вообще). Фактически здание освобождено, об арендаторе ничего неизвестно. Каким образом арендодатель может снять обременение с объекта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.

К сведению:
С 12 июля 2017 г. нормы части 5 ст. 4 АПК РФ действуют в новой редакции, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств. При этом определено, что экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом. Между тем Законом N 218-ФЗ досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании решений регистрирующего органа о государственной регистрации прав или отказе в государственной регистрации (в отличие, к примеру, от оспаривания решений о приостановлении осуществления кадастрового учета) не установлен.
В связи с этим мы полагаем, что в случае отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и оспаривании такого отказа в суд предварительное обращение в Росреестр не является обязательным.
Однако подчеркнем, что судебная практика, которая могла бы подтвердить или опровергнуть изложенный вывод, на сегодняшний день еще не сложилась.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

4 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Пунктами 22 и 23 ранее действовавшей Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, прямо предусматривалось, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Полагаем, что аналогичный порядок действует и в настоящее время. Данный вывод согласуется и с позицией постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 N 07АП-11094/17.

Договор аренды это обременение

Виды обременения недвижимости, и как они ограничивают собственника в правах

Ипотека. На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Аренда. К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Что такое обременение: определение, виды, регистрация и образец

Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.

Для собственников недвижимости и приобретателей важно, чтобы сделка прошла без проблем и рисков. Они могут возникнуть, если объект имеет обременение (образец свидетельства о праве собственности с соответствующей записью представлен в статье). Под ним понимают событие либо процесс, которые направлены на ограничение свободы действия субъекта либо на уменьшение возможности изменить состояние объекта. Такая недвижимость считается в определенной степени ущербной. Законодательство, допуская совершение тех или иных сделок с объектом, предусматривает определенные правила осуществления операций. Если разъяснять простыми словами, что такое обременение, то оно представляет собой ограничение права собственника, связанное с частичным владением объектом организацией или иным гражданином. Это может быть какое-либо конкретное лицо, государственное, банковское или иное учреждение.

Читайте так же:  Как поменять права по истечению срока действия

Обременение — что это? Снятие обременения по ипотеке

Сложно сказать однозначно. С одной стороны, это различного рода ограничения, которые не позволяют выполнять какие-либо действия с имуществом и недвижимостью, а с другой – это единственный рабочий метод защиты дома или квартиры от мошенников. Безусловно, наличие договоров ограничивает в том или ином плане, однако это гарантия исполнения своих обязательств, например, выплаты ипотеки, долга. Иногда сам собственник может наложить на свое имущество обременение. Чаще всего это арест, который полностью блокирует какие-либо действия (куплю, продажу, аренду и т.п.). Такие меры предпринимаются при попытке захвата недвижимости злоумышленниками. Наложив арест на квартиру, хозяин обеспечит ее безопасность до выяснения обстоятельств.

Вы уже немного разобрались с понятием «обременение». Что это, мы подробно рассказали. В принципе, практически всегда это касается только недвижимости. А сейчас давайте поговорим о доверительном управлении. Здесь тоже есть свои особенности, которые нужно обязательно учитывать.

Обременение объекта недвижимости: все что нужно знать инвестору

Передача прав на владения объектом недвижимости на некоторый отрезок времени. Особа, которая получает право на управление недвижимостью, называется доверительным лицом. Он обязан управлять объектом недвижимости исключительно в интересах лица, предоставляющего такое право, то есть – учредителя.

Такой вид обременения встречается при подписании договора аренды. По условиям которого владелец недвижимого имущества, то есть – арендодатель, передает право пользования своей собственностью другой особе, в данном случае – арендатору, за определенную плату на ранее согласованных условиях.

Договор аренды это обременение

Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация подобных договоров в свое время была отменена, чтобы избежать дублирования всех регистрационных действий. Ко всему прочему, подобная регистрация приводила к дополнительным финансовым расходам, как для обычных граждан, так и для организаций. В этом контексте стоит упомянуть следующие цифры: лица, которые обратились по вопросу регистрационных действий, должны были заплатить государственную пошлину в сумме 1000 рублей – для граждан и 15000 рублей – для организаций. Причем плата пошлины происходила дважды – и за саму регистрацию договора, и, непосредственно за регистрацию обременения.

Обременение права собственности на недвижимое имущество

Во многих случаях недвижимое имущество, то есть здания, дома, квартиры и земельные участки, из-за своей высокой стоимости, являются предметом интереса со стороны различного рода «черных риэлторов», то есть лиц, специализирующихся на мошенничестве с жильем, или «рейдеров» — то есть граждан и юридических лиц, специализирующихся на захватах собственности. К сожалению, такие лица существуют и в настоящее время и основным фактором, способствующим успешным действиям «черных риэлторов» и рейдеров, до сих пор является несовершенство законодательства.

Еще одним видом обременения выступает залог (ипотека), в соответствии с которым, кредитор-залогодержатель, при неисполнении залогодателем обязательства, имеет право получить удовлетворение своего денежного требования из стоимости заложенного имущества, о чем у нас в стране действует целый закон (Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Такой договор также подлежит государственной регистрации с вытекающими отсюда преимуществами и гарантиями перед другими лицами, что заложенное имущество не будет предметом сделки. В этом случае имущество, то есть квартира, земельный участок, дача, остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Залогодержатель может быть при этом не банком, а дружественным лицом. То есть, заключая такой договор о залоге недвижимости (ипотеке), сведения о таком договоре также будут занесены в Реестр недвижимого имущества, открытый доступ к которому, в том числе и мошенникам, сделает неосуществимым саму мошенническую операцию по отъему жилья.

Что такое обременение

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Особенности и виды обременений права на имущество

Сервитут бывает публичным и частным. Во втором случае сервитут устанавливается в результате соглашения между двумя собственниками соседних земельных участков. Он должен в обязательном порядке регистрироваться, а если достичь компромисса между владельцами не удается, то проблема решается в суде и, как правило, решение выносится в пользу лица, которые требует установки сервитута.

Доверительное управление заключается в том, что два лица заключают договор, касающийся определенного имущества. В результате осуществляется передача одной стороны другой имущества на заранее оговоренный и прописанный в договоре срок. При этом сторона, которая получает имущество, должна выполнять юридические и реальные операции с данной недвижимостью, которые осуществляются в интересах его собственника.

Обременение имущества

В прошлом году был громкий случай, связанный с попыткой захвата имущества ЗАО.
Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.
Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.
Читайте так же:  Что будет с автокредитом в случае смерти заемщика

Государственная регистрация договора аренды: обременение или защита прав

Установив необходимость государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации прав и регистрации сделок. Понятие государственной регистрации, приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференциации не дает.

Раскрыть сущность понятий «регистрация права», «регистрация сделки» и «регистрация ограничения» и одновременно отграничить одну регистрацию от другой способно только такое определение, которое четко указывает на последствия осуществления регистрации и на последствия ее отсутствия.

Регистрация — заключительная стадия совершения сделки. Регистрация субъективного права представляет собой завершающий юридический факт, который имеет особое значение в юридическом составе, так как при наличии данного факта и возникает соответствующее субъективное право.

Сформулировать подобное определение регистрации ограничения (обременения) права на основе действующего в РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, что законодатель не устанавливает общих правил, указывающих на последствия регистрации ограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащим регистрации обременениям (ограничениям). Более того, Закон о регистрации содержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации обременения и регистрации договора.

[1]

Далее приведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельное значение государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, а с другой — выявить проблемы правового регулирования.

Ограничение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующего субъективного права. Однако, точка зрения согласно которой «в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же закона является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество» представляется неверной, нельзя поставить знак равенства между понятием «право на чужое имущество» и «ограничение права». Субъективное право другого лица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, но само ограничением не служит.

Как отмечает Камышанский В.П., «ограничения собственности не являются правом ограниченного пользования чужим имуществом … отграниченные вещные права являются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного права собственности». Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон о регистрации прав на недвижимость называет не право аренды, право залога, право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление (термин «сервитут» используется законодателем как для обозначения субъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и для обозначения соответствующего ограничения). Соответственно требование государственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательно означает необходимость государственной регистрации вызывающего данное ограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке право залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее — с момента возникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прями предусматривает ситуацию, в которой право возникло, а ограничение еще не зарегистрировано.

В ряде случаев в государственной регистрации нуждается как договор, так и ограничение, обусловленное возникающим из данного договора субъективным правом. Однако, регистрация договора и регистрация ограничения — понятия не тождественные. Здесь есть определенный потенциал правового регулирования. Пример, когда такая возможность получила реализацию, — закон об ипотеке. Как следует из норм данного закона регистрация договора об ипотеке не всегда совпадает с моментом возникновения права залогодержателя и соответственно — ограничения права собственности — п. 1 ст. 11 Закона.

Поэтому представляется неверной позиция, согласно которой в силу прямого указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, . должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость. Хотя следует отметить, что указанная позиция поддерживается судебной практикой.

Не признавая данного вывода нельзя все же не отметить его «спровоцированность» законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указание на подраздел соответствующего раздела в структуре ЕГРП, предназначенный для регистрации сделок, — ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования восполнен правилами ведения реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всех подлежащих государственной сделках вносятся в подрздел III соответствующего раздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Установление регистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующего раздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не может служить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки и регистрацию ограничения права.

Регистрация обременений недвижимости

Помимо государственной регистрации вещных прав, уполномоченные органы осуществляют регистрационные действия в отношении обременений (ограничений) таких прав на объекты недвижимости. Несмотря на существующий общий порядок, регистрационные действия с обременением прав имеют свои особенности.

Понятие обременений (ограничений) прав на недвижимость

Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:

  • Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
  • Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
  • Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ – регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Читайте так же:  Соглашение о разделе наследственного имущества

Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

  • Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
  • Доверительное управление.
  • Права, вытекающие из договора ренты
  • Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
  • Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
  • Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
  • Сервитуты (публичные, частные)
  • Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
  • Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
  • Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

  • Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
  • Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

  • Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
  • Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
  • Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
  • Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
  • При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
  • Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.

[2]

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Государственная регистрация договора аренды: обременение или защита прав

Государственная регистрация договора аренды – это подтверждение государством возникновения у собственника недвижимости обременения права собственности на нее в пользу Арендатора. Обременение прав собственника длится в течение срока действия договора и прекращается с даты регистрации его прекращения.

Суть аренды

Есть один человек (организация), который хочет, чтобы его активы приносили доход, и есть другой человек (организация), которому эти активы в виде недвижимости необходимы для бизнеса или проживания. Если они встретились, то у них появился отличный повод для заключения договора аренды (коммерческого найма).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы стать бизнес-партнерами, им нужно просто прийти к консенсусу по поводу условий сделки. В этом вся суть аренды. Один дает в пользование свою недвижимость, другой за это платит.

Недвижимость как объект аренды

К недвижимости относится все, что неразрывно связано с землей: здания и помещения в них, сооружения различного назначения, объекты незавершенного строительства, и конечно же сами земельные участки.

Все эти недвижимые вещи могут использоваться в целях извлечения дополнительного или основного дохода путем предоставления их в аренду или в наем.

Субъекты аренды

При предоставлении в арендное пользование недвижимого имущества стороны именуются Арендодатель и Арендатор.

Арендодатель – это владелец недвижимости, не относящейся к жилой, или уполномоченное им лицо. Как арендодатель может действовать гражданин, ИП, юр. лицо, орган власти.

Арендатор – тот, кому недвижимое имущество передается в возмездное пользование. Как арендатор может действовать любое лицо, имеющее желание и возможность платить за использование чужой недвижимости в своих интересах.

При сдаче в наем жилья стороны именуются Наймодатель и Наниматель.

Наймодатель – собственник помещения, имеющего назначение «жилое». В его роли может быть каждый собственник. Но вот нанимателями квартиры или комнаты могут быть только физические лица, т.е. граждане.

Читайте так же:  Порядок и условия возврата книги и печатных изданий в магазин

Юридическое лицо не может получить в пользование жилое помещение по договору найма. Жилое помещение юр. лицо получает в пользование по договору аренды.

Срок действия арендных отношений

Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.

Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:

  • непродолжительный, сроком до одного года;
  • долгосрочный, сроком от одного года;
  • бессрочный, т.е. неопределенный договором.

Опытные арендодатели хорошо знают, как непросто найти и удержать подходящего арендатора. В то же время и Арендатор хочет быть уверен, что завтра его не попросят освободить подходящий ему объект. Поэтому своеобразной страховкой для сторон может выступить долгосрочный договор.

Долгосрочный договор аренды

Какие преимущества и недостатки есть для каждой из сторон в долгосрочных арендных отношениях и как их правильно оформить? Этими вопросами чаще всего задаются субъекты, делающие первые шаги в сфере аренды. Начнем разбираться.

Преимущества и недостатки

Как у каждой медали есть две стороны, так и у долгосрочного соглашения есть свои плюсы и минусы. Но сразу и однозначно можно сказать, что положительных моментов больше.

К бесспорным преимуществам относятся:

  • возможность планирования развития своего бизнеса сторонами на длительный срок;
  • стороны легче находят точки соприкосновения по вопросам улучшения объекта аренды;
  • арендатор, проявив себя добросовестным бизнес-партнером, может просить арендодателя о преференциях по арендной плате;
  • изменение величины стоимости аренды не производится несколько раз в течение одного года;
  • продажа объекта не приводит к прекращению договора;
  • долгосрочный вариант избавляет владельца от частой смены арендаторов, при которой теряется прибыль, что безусловно ухудшает физическое состояние объекта;
  • если прекращение договора предлагает одна из сторон, у другой есть 3 месяца для решения возникших проблем.

К недостаткам относятся «перевернутые» преимущества:

  • долгое сотрудничество приводит к появлению необязательности в отношениях сторон (куда ты денешься?);
  • арендодателю нельзя более чем на 20% от среднерыночной стоимости повышать арендную плату, даже если это оправдано (придется доказывать это налоговым органам);
  • проблемы в бизнесе у арендатора (арендодателя) или наличие более выгодных предложений по аренде, а договор расторгнуть быстро нельзя.

Оформление долгосрочного договора

Подписание такого договора ничем особенным не отличается от оформления краткосрочного. Он так же составляется в письменной форме, не требующей нотариального оформления, подписывается сторонами после согласования всех условий сделки. Срок в нем указывается один год или более.

Но одно принципиальное отличие в оформлении долгосрочного договора все-таки есть. И основано оно на том, что российским законодательством твердо установлено: долгосрочные отношения по аренде недвижимости или по найму жилья должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Долгосрочный договор аренды или найма вступает в действие не с момента подписания сторонами или передаточного акта, а с даты внесения записи о сделке в ЕГРН.

Предметом госрегистрации аренды всякого рода недвижимости, кроме найма квартиры, комнаты, становится сам договор, который автоматически обременяет право собственности владельца.

Предметом регистрации при найме жилого помещения сам договор найма не регистрируется. Производится только регистрация обременения права собственности владельца квартиры, комнаты. Основание обременения — подписанный сторонами договор найма.

Отсутствие государственной регистрации влечет за собой недействительность долгосрочного соглашения. Он считается не заключенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями и финансовыми потерями.

Все дополнения и изменения документа, включая его расторжение, также подлежат регистрации в государственных органах и начинают действовать с даты регистрации.

Обременение прав собственника

Обременение прав собственника объекта недвижимости на основании договора аренды или найма дает сторонам возможность:

  • предотвратить недобросовестное или преступное поведение бизнес-партнера (сдача в аренду другому арендатору, продажа объекта без уведомления покупателя о наличии арендатора и пр.);
    • облегчить сбор доказательной базы при судебных спорах;
    • при коммерческом найме жилого помещения — защитить право нанимателя на проживание до окончания срока аренды при продаже квартиры;
    • возможность включения суммы НДС в затраты — для арендаторов юридических лиц;
    • выполнять требования лицензирующих и других органов по наличию у арендатора долгосрочных прав на пользование объектом;
    • и просто чувствовать себя юридически защищенными.

Документы, необходимые для госрегистрации

Для государственной регистрации договора потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • оригинал договора аренды и передаточного акта в количестве экземпляров по числу сторон + один для регистрирующего органа;
  • техплан с экспликацией на сдаваемое в аренду нежилое помещение (если сдается его часть);
  • кадастровый план части земельного участка (если сдается его часть);
  • оригиналы правоподтверждающих документов собственника, если его право на объект ранее не было зарегистрировано;
  • от юридических лиц справки о некрупности сделки, об отсутствии заинтересованных лиц и распорядительный документ о заключении сделки;
  • от физических лиц нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки (если недвижимость приобретена во время брака);
  • оригиналы и копии нотариальных доверенностей на всех представителей и подписантов, действующих по доверенности;
  • квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 2000 руб., для юр. лиц – 22000 руб.).

С собой всем представителям сторон надо иметь документ, удостоверяющий личность, физ. лицам дополнительно иметь СНИЛС.

Образцы договора в формате Word (doc) можно скачать по ссылкам:

Договор аренды квартиры

Договор аренды нежилого помещения

Порядок проведения государственной регистрации

Подача заявления на регистрацию с приложением всех необходимых документов осуществляется в ближайшем отделении Росреестра или в любом МФЦ на территории России.

Подать заявление на регистрацию сделки может одна из сторон, та, которая произвела оплату госпошлины.

Для физических лиц госпошлина в разы дешевле. Помните об этом, если одной стороной по сделке является гражданин или ИП, а по другой — юр. лицо. Оплатить госпошлину может любая из сторон.

Государственная регистрация договора аренды или обременения права производится в течение 7 дней при подаче документов в отделение Росреестра и 9 дней — при подаче через МФЦ.

Читайте так же:  Оплата налога на роскошь на автомобили важные нюансы

Если документов, представленных на госрегистрацию, недостаточно или они оформлены ненадлежащим образом, то госрегистрация может быть приостановлена, либо в ней будет отказано. Причины приостановки или отказа указываются в направляемом заявителю уведомлении. После устранения причин, препятствующих госрегистрации, она будет возобновлена.

В случае, если заявитель не согласен с причинами отказа в проведении госрегистрации, он может обжаловать его в судебном порядке.

По окончании госрегистрации заявителю будут выданы подлинник договора с отметкой о проведенной госрегистрации и выписка из ЕГРН.

Сведения, заносимые в ЕГРН

При регистрации долгосрочных взаимоотношений сторон в ЕГРН заносятся:

  • сведения, содержащие информацию об основаниях возникновения обременения;
  • сведения о лицах, в чью пользу устанавливается обременение права собственности на объект владельца недвижимости.

Часто стороны не заключают долгосрочные сделки по аренде и найму, т.к. не имеют полной информации о порядке их заключения и юридических последствиях.

Если в данной статье не было уделено внимание отдельным нюансам, то помогут разобраться в них следующие законодательные акты: Гражданский кодекс (Главы 34-35), Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. и Налоговый кодекс (ведь при регистрации долгосрочного договора арендодатель становится «прозрачным» в плане налогообложения доходов от аренды).

Является ли договор долгосрочной аренды основанием для обременения, ограничения права собственности?

Я, Сергей Петрович, Санкт-Петербург.

Жилищный кооператив купил квартиру для своего пайщика. Собственность на квартиру оформляется на ЖК.

Пайщик с ЖК подписывает договор долгосрочной аренды (более 1 года) для проживания в купленной для него квартире до момента перехода прав собственности после расчета по долгам перед ЖК за квартиру..

1. Является ли договор долгосрочной аренды основанием для обременения, ограничения права собственности, ЖК на указанную квартиру? Какие статьи какого закона это определяют?

2. Какие действия должен сделать пайщик и каким образом он должен зафиксировать договор долгосрочной аренды купленной для него квартиры.

С уважением, Сергей Петрович +79052708429 http://15 А 30. РФ.

Согласно статье 209 гК РФ собственнику принадлежит право пользования владения и распоряжения своим имуществом Реализуя правомочие по пользованию имущества собственник может сдать свое имущество в аренду Поэтому заключение договора аренды ст 606 гК РФ не может рассматриваться как ограничение права собственности кооператива

Если договор аренды заключается на срок более года то пайщик должен зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

1. Договор аренды недвижимого имущества сроком более чем на 1 год подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, статья 674 Гражданского кодекса РФ.

2. Договор подлежит обязательной регистрации, поэтому нужно обращаться в Росреестр.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды, который заключён на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»). В чем состоит право собственности, установлено в ст. 209 Гражданского кодекса РФ, из которой следует:

[3]

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, договор аренды не может обременять права собственника. В случае, если собственник распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, то он просто нарушит условия договора аренды и такое нарушение может явиться поводом для обращения в суд (ст. 3 ГПК РФ).

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.

  3. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
Государственная регистрация договора аренды обременение или защита прав
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here