В этой статье мы постарались раскрыть тему: «Договор аренды нежилого помещения основы и особенности». Здесь собрана и структурирована вся информация о теме, что позволяет найти полный ответ на ваш вопрос. Но, если все же остались вопросы, то вы всегда можете их задать нашему дежурному юристу.
Договор аренды нежилого помещения: особенности и юридические тонкости
Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.
Основная информация
Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.
Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.
Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.
Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.
Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.
Стороны сделки – участники
Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.
Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.
В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!
Период действия
В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.
Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.
Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.
Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.
Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.
Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.
Примерный перечень необходимый для составления договора
Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:
Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
Для юридических – полный пакет учредительных документов.
Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Паспорт кадастровый на нежилой объект.
Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.
Договор аренды нежилого объекта: особенности
Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.
Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.
При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.
В тексте документа необходимо отразить:
юридический статус сторон;
вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
возможность изменения суммы арендной платы;
способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
необходимость в получении гарантийного платежа;
права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
права третьей стороны;
страховка;
ограничение на использование имущества;
наличие некачественного имущества;
ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
и другое.
При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.
После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.
Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.
Договор с правом выкупа: особенности
При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:
необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.
В отношении стоимости:
входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
выкупная стоимость фиксирована ли нет;
индексируется ли цена.
Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия договора аренды прописаны в Гражданском кодексе и ряде других правовых актах. Соглашение может быть составлено строго в соответствии с действующими требованиями, а может иметь более гибкие условия.
Читайте так же: Что такое депонированная заработная плата и при каких обстоятельствах она бывает
Каждый пункт договорного акта согласуется между сторонами, так как в дальнейшем соглашение может стать основополагающим документом, регулирующим такие вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, касающихся особенностей оформления договора аренды нежилого помещения, и укажем все значимые моменты, которые обязательно следует знать.
Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения
Отдельно Гражданский кодекс не выделяет в системе договоров тип соглашения по аренде нежилого помещения. В этой связи норм, которые осуществляют регулирование таких правоотношений, не существует.
В судебной практике разбирательства такого рода регулируются с использованием общих положений об аренде. Здесь речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.
Юридически, договор – это соглашение в свободной форме, которое заключается между двумя (и более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения. Прекращение или изменение таких отношений регулируется нормами гражданского права. Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия их дальнейших отношений, но данная свобода ограничивается действующими нормами закона.
По действующему определению, договор аренды предполагает временную передачу прав на объект соглашения арендатору. Арендодатель при этом должен иметь все законные права на распоряжение имуществом. Соглашение на помещение нежилого типа – это разновидность стандартной формы, где объектом выступает такое помещение или его отдельная часть.
Какие условия соглашения можно назвать особенно значимыми?
Условия, без которых договоренность не имеет юридической силы, считаются существенными. Если эти пункты будут отсутствовать, то договор не сможет стать документом, регулирующим правоотношения между участниками сделки. Чтобы иметь представление о том, какие условия относятся к существенным, представим список, указанный в ГК РФ.
Объект договора.
Плата за аренду помещения.
Сроки действия договоренности.
По усмотрению сторон, в договоре могут быть прописаны и другие важные моменты, но существенными считаются только перечисленные. Далее рассмотрим каждый пункт подробнее, чтобы учесть все возможные нюансы при оформлении соглашения.
Условие № 1 – объект договора аренды
Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:
точное положение постройки и самого помещения;
вид — помещение нежилого типа или его часть;
цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.
Последний параметр имеет большое значение, потому что часто арендодатель устанавливает плату за пользование имуществом с учетом метража помещения. Данные о размере площади указываются в кадастровом паспорте строения.
Условие №2 – плата за аренду помещения
Размер платы за пользование чужим имуществом, а также порядок ее внесения – это еще одно условие, обязательное для любого арендного соглашения. Данный пункт определяется исключительно по согласованию между сторонами и не имеет практически никаких ограничений. Существует несколько способов определения размера платежа за:
всю площадь фиксированный платеж;
кв.метр, после чего рассчитывается итоговая сумма;
каждое помещение по отдельности.
Кроме денежного варианта оплаты, предусматриваются и другие варианты исчисления, например, получение за пользование площадью определенных товаров и услуг. Все условия оплаты за пользование имуществом должны быть прописаны в договоре.
Дополнительной информацией являются сроки внесения платы и порядок выполнения расчетов.
Условие №3 – сроки договора аренды
Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной.
Регистрировать не надо договор, который заключен на неопределенный срок или бессрочное оглашение. В соглашении стороны сами определяют порядок расторжения такого документа и подписывают соответствующий документ.
Заключение
Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены Гражданским кодексом и считаются существенными, потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Аренда – это определенный вид правовых отношений, который предполагает участие сразу нескольких сторон. Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом – это частный случай обычно соглашения между обычными гражданами.
В качестве участников могут выступить организации, предприятия, ИП или общественные объединения. У такого документа действует лишь одно ограничение. Если юр. лицо планирует производить расчеты наличными деньгами, то максимально возможная сумма платежа – до 100 тыс. рублей. По этой причине, выбирая образец для составления своего документа, необходимо уделить внимание тому, как прописан данный момент. Все важные аспекты заключения подобной договоренности будут рассмотрены в работе.
Основные моменты заключения арендного соглашения между гражданами и юр. лицами
Договор аренды – это стандартный акт, который применяется при оформлении правовых отношений между участниками. В соглашения они указываются как:
арендодатель – лицо, предоставляющее помещение во временное пользование другому участнику договоренности;
арендатор – вторая сторона сделки, которая принимает на определенный срок помещение и обязуется регулярно вносить аренную плату и бережно относиться к имуществу.
Все участники договоренности должны строго придерживаться действующих правил, чтобы исключить судебное разбирательство и избежать штрафов.
[1]
Чтобы иметь возможность распоряжаться имуществом некоторое время и пользоваться им по собственному пожеланию, организация или предприниматель должны заранее позаботиться о заключении договорного акта. Это требуется сделать по нескольким причинам:
В документе прописываются все права и обязанности сторон, на основании которых они будут пользоваться помещением.
Договор определяет порядок проведения платежей за аренду, сроки и сумму.
В акте обязательно указывается дата составления и завершения таких отношений.
Стороны договариваются о том, в каком порядке можно расторгнуть договоренность и в каких случаях можно обращаться в суд.
Читайте так же: Имеют ли право судебные приставы арестовывать детское пособие
Все эти важные моменты подтверждают необходимость составления договора аренду между физ. лицами и гражданским населением.
Какой образец подойдет для составления договора аренды?
Соглашение между физическими и юридическими лицами о предоставлении нежилого помещения в аренду заключается в том случае, когда, например, организация планирует переехать в это помещение и в дальнейшем использовать его в качестве офиса. Иногда аренда площади необходимо предприятию, чтобы зарегистрироваться в качестве юридического лица в налоговой инспекции.
После заключения договора адрес помещения прописывается в уставных и регистрационных документах как юридический. При посещении ФНС подается копия соглашения об аренде, которая в дальнейшем будет храниться там.
Образцом такого акта может стать стандартный договор между физическими лицами, который почти полностью соответствует установленным требованиями и не противоречит действующему законодательству.
Лучше всего для этой цели использовать соглашение между частным лицом и ИП, однако не стоит забывать о необходимости указания ограничений, которые применяются при расчетах наличными средствами. Если нарушить данное положение, то налоговая инспекция обязана будет принять соответствующие меры. Подходящий образец договора аренды можно найти и скачать на нашем сайте. Предложенный бланк отвечает всем требованиям и условиям.
Какие документы необходимы для заключения договора?
В Гражданском кодексе РФ (ст.606) указано, что соглашение аренды предполагает временную передачу прав на распоряжение имуществом. В нашем случае объектом сделки выступает помещение нежилого типа, а это означает, что документы могут потребоваться следующие:
бумаги на помещение, удостоверяющие законное право арендодателя на распоряжение этим помещением;
личные документы гражданина;
банковские реквизиты юр. лица;
регистрационные документы организации или ИП.
Каждый документ должен быть оформлен в соответствии с требованием закона и содержать сведения, действительные на текущий момент.
Какая информация должна присутствовать в договоре?
Арендное соглашение лишь в том случае приобретет юридическую значимость, когда в нем будут прописаны все существенные условия сделки.
Есть сразу несколько требований, которые должны быть приняты лицом, составляющим акт, во внимание:
Объект и его полное описание.
Срок действия арендного соглашения и в каком порядке необходимо известить вторую сторону о расторжении договоренности.
Размер и порядок внесения арендной платы.
Обязанности и права участников договоренности.
Возможность выкупа или субаренды помещения.
Помимо указанных моментов в документе необходимо указать условия, при возникновении которых участник может обратиться в суд. Договор заключается в письменной форме, подписывается каждым участником собственноручно. Если срок заключения аренды больше года, то он подлежит обязательной регистрации в надзорном органе.
Заключение
Оформление договора аренды между физ. лицом и предпринимателем (организацией) – это стандартная процедура, которая не слишком отличается от заключения соглашения между гражданами. Самое главное при оформлении сделки — правильно прописать условия внесения арендной платы и при необходимости зарегистрировать документ.
Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему
В современном мире все может сдаваться в аренду недвижимое, движимое имущество, земля и другие объекты недвижимости. Для тех, кто столкнулся с такой задачей, мы предлагаем типовой договор аренды нежилого (коммерческого) помещения. Данный договор реально используется на практике, многие пункты в нем появились благодаря многолетнему опыту профессионалов в этой сфере.
Есть некоторые нюансы, на которые необходимо обратить внимание при оформлении договора аренды.
Сдавать в аренду имущество может только его владелец или представитель владельца с правом сдачи в аренду.
Что бы оформить такую сделку, необходимо заключить договор аренды нежилого помещение или другого иного объекта.
Заключение договора аренды устанавливает юридические права и обязанности и ответственность между арендатором и арендодателем. Основным моментом такого договора должна быть опись состояния помещения, переходящего в аренду. Так же должны, определены сроки, цели, правила пользования объектом и размер оплаты.
Договор сроком более чем год в обязательном порядке проходит государственную регистрацию . К документам о госрегистрации нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Зарегистрировать в государственных органах арендуемое имущество может как арендодатель, так и арендатор.При передаче недвижимого имущества арендатору, нужно приложить к договору полный пакет документов, которые непосредственно имеют отношение к объекту.
Изменения и дополнения к договору могут быть, внесены через подписание дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение к договору составляется в форме, предусмотренной для составления самого договора.
Заключая договор аренды, обязательно надо указать каким путем будет проходить оплата, наличным или безналичным, по каким документам, и в каких кредитных учреждениях. Договор аренды может быть срочным (заключен на определенный срок) и бессрочным.При срочном договоре сроки прекращения действия договора указаны в самом договоре.Прекратить действие подписанного документа одной из сторон возможно только через суд. Такое возможно, арендатор или арендодатель не выполняют условия договора, обусловленные в договоре аренды. При расторжении договора аренды, имущество возвращается владельцу с оформлением передаточного акта и подробным описанием состояния имущества, которое возвращается арендодателю.
Типовой договор аренды нежилого помещения
Видео (кликните для воспроизведения).
Скачать
ДОГОВОР №______
аренды нежилого помещения
г. «____» ______________ 20 г.
____________________________________________________, ОГРН _________________ о внесении _________________________ в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, ИНН ____________, местонахождение: ____________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны,
и _________________________________, ОГРН ________________ о внесении _______________________ в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица, ИНН ________________________, местонахождение: Российская Федерация, _____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице_____________________________________________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Читайте так же: Расчет пособия по беременности и родам правила начисления и проверка правильности суммы
10. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
____________________
Юридический адрес:
Возникновение арендных правоотношений без оплаты прав пользования: насколько это возможно?
Как устанавливает закон, аренда – это передача прав владения и пользования от собственника другому лицу за определенную плату. Но при этом законодательно не запрещено отказаться от оплаты переданных правомочий, и это значит, что договор безвозмездной аренды нежилого помещения вполне можно заключить.
Так как образец подобной сделки в интернете найти не сложно, такая форма закрепления отношений по поводу использования нежилой недвижимости применяется, хоть и реже, чем обычная аренда.
Предмет сделки безвозмездного пользования
Согласно положениям гражданского законодательства, передать часть правомочий собственника (владение и пользование) можно как за деньги, так и без оплаты использования чужого имущества. Сдавать в бесплатное пользование можно практически любое имущество: жилье, нежилые помещения, движимые вещи, транспортные средства.
Важно, что если речь идет о безвозмездной аренде, то такая передача прав не может иметь своей целью получение какого-либо встречного предоставление за использование арендованных вещей. Иначе такая сделка будет признана ничтожной как притворная.
Особые условия временного владения недвижимостью
Как и любая сделка с недвижимостью, аренда нежилого помещения на безвозмездной основе имеет следующие обязательные условия, которые принять называть существенными.
К ним обычно относят: точное указание на сдаваемую площадь — адрес места нахождения здания, общее количество квадратных метров нежилой недвижимости. Если не указать идентификационных признаков сдаваемого помещения, то суд признает договор незаключенным и не порождающим каких-либо последствий.
Не менее важно и указание сроков действия отношений, возникающих в результате передачи прав использования недвижимого имущества. Это условие имеет значение в силу необходимости государственной регистрации перехода арендных прав при безвозмездном пользовании нежилой недвижимостью.
Необходимость внесения данных в реестр сведений о нежилом помещении возникает, если договор заключается на срок более одного года. Если нежилое помещение будет использоваться ссудополучателем меньше двенадцати месяцев, то регистрировать изменение фактического владельца не нужно.
Также необходимо не забывать об указании целевого назначения помещения, так как использование имущества, переданного в безвозмездное пользование не по назначению, дает право ссудодателю досрочно расторгнуть заключенное соглашение.
[2]
Помимо всего рекомендуется указывать при заключении соглашения пункты о расходах на недвижимость. Обычно коммунальные платежи и текущий ремонт ложатся на плечи ссудополучателя, а капитальные ремонтные работы оплачивает собственник сдаваемой недвижимости. Хотя в договоре можно указать любой порядок оплаты расходов на содержание помещения в состоянии пригодном для его использования.
Когда лучше использовать договор о безвозмездном пользовании
Сфера применения договора о пользовании недвижимостью на безвозмездной основе не столь широка, как обычная аренда коммерческих строений. Но подобные сделки можно применять:
если нужно передать права пользования имуществом без необходимости оплаты налога на доходы или прибыль;
если цель соглашения – благотворительность. Так можно сдать в аренду выставочный павильон, библиотечный залы, холл дворца спорта или культур для проведения выставок, доходы от которых идут на различные благотворительные цели, чтоб снизить расходы организаторов подобных мероприятий;
если речь идет о передачи права пользования недвижимостью родственникам или другим близким людям.
Важно, что договором о безвозмездной аренде не стоит маскировать платные арендные отношения, так как при появлении разногласий об оплате, взыскать плату за пользование недвижимым имуществом не получится даже через суд.
Где составить документ и сколько стоит оформление соглашения
Заключить сделку о безвозмездной аренде можно при помощи юриста в любой юридической конторе. Такой вариант удобен, и позволяет быстро и правильно оформить отношения по передаче помещения, непредназначенного для проживания во временное использование третьим лицам. К тому же платить придется сравнительно не много – услуги по оформлению договоров в юридических конторах стоят от одной тысячи рублей.
Еще одним вариантом оформления договора является составление такого документа у нотариуса. Этот способ стоит дороже – нотариальное сопровождение обойдется сторонам в сумму от трех с половиной тысяч рублей. Но при этом участие в закреплении отношений нотариуса убережет от многих негативных последствий неграмотного заключения сделки с недвижимостью.
Также можно заключить соглашение и самостоятельно, заполнив образец договора, скаченный в интернете. Этот вариант самый дешевый – скачать образец для заполнения можно бесплатно, перейдя по этой ссылке:
Применение безвозмездного пользования в гражданских отношениях хоть и редко, но встречается, и как в любой сделке в таком договоре важно предусматривать все необходимые условия, и тогда такая сделка может принести пользу и собственнику и получателю имущества.
Аренда нежилого помещения: на что обратить внимание при заключении договора
Договор аренды нежилого помещения определяет особенности взаимоотношений арендатора и арендодателя, в части использования помещения, передаваемого во временное пользование. В таком договоре обязательно прописываются сроки арендной эксплуатации и размер оплаты, детально описывается передаваемое в аренду помещения. Требования к основным положениям договора аренды устанавливаются Гражданским кодексом РФ, несоблюдение которого ведет к признанию сделки недействительной.
На что обратить внимание при заключении договора аренды
Взаимоотношения арендатора и арендодателя регулируются главой 34 ГК РФ, в соответствии с положениями которой и составляется договор аренды. Так, во избежание судебных споров и разбирательств, при документальном оформлении аренды нежилого помещения помимо стандартных пунктов следует максимально четко обозначить и прописать следующие аспекты договорных отношений:
Также арендатор и арендодатель подписывают передаточный акт, описывающий состояние помещения на момент его сдачи.
Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать по ссылке.
Если арендодатель — физическое лицо
Законодательством допускается заключение договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическим лицом (главное, чтобы физ. лицо являлось собственником недвижимости и имело документы, устанавливающие право собственности). При этом следует учитывать, что организация принимает на себя обязанности налогового агента по НДФЛ. То есть, при расчете с собственником, организация, арендующая помещение, перечисляет ему стоимость аренды, удерживая сумму НДФЛ, который затем перечисляет в бюджет.
Читайте так же: Размер ущерба, причиненного кражей, с которого начинается уголовная ответственность
При этом договор аренды между физическими лицами (одним из которых может являться, например, директор ООО), будет считаться сделкой между взаимозависимыми людьми и не будет попадать под контролируемую по доходам.
Досрочное расторжение договора аренды
Так как договор аренды по сути является сделкой между двумя сторонами, его досрочное прекращение может повлечь нарушение прав одной из сторон. Поэтому законодательством четко определены ситуации, когда расторжение договора возможно, а когда – нет.
По инициативе арендатора арендные взаимоотношения могут быть прекращены в следующих случаях:
арендодатель не предоставляет или создает препятствия в использовании имущества;
помещение имеет существенные недостатки, создающее препятствия в его эксплуатации и неоговоренные ранее;
арендодатель не осуществляет капитальный ремонт помещения;
форс-мажорные обстоятельства привели к невозможности далее использовать помещение по назначению.
Случаи, предусматривающие расторжение договора по инициативе арендодателя:
арендатор эксплуатирует помещение не по назначению;
ухудшает состояние помещения;
арендатор более двух раз не внес или нарушил сроки оплаты;
арендатор не производит ремонт помещения (если в договоре эта обязанность закреплена за арендатором).
Помимо указанных случаев п. 2 ст. 450 ГК РФ допускает возможность определения и других оснований для досрочного прекращения арендных взаимоотношений. При этом арендодатель имеет право потребовать преждевременного прекращения арендных взаимоотношений только после письменного предупреждения арендатора об исполнении обязательств в срок.
Остались вопросы?
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России
Рекомендуем к прочтению
Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых
Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.
Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых
Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.
Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности
Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.
Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого
Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.
Особенности договора аренды нежилого помещения (стр. 3 из 6)
Глава II . Особенности договора аренды нежилого помещения
2.1. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения
Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).
Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.
Так, при рассмотрении конкретного спора в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной самостоятельности[8] .
[3]
Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе — о его стоимости. Стоимость арендованного имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.
Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.
Следующее условие договора аренды нежилых помещений — размеры арендной платы. Арендная плата — это плата за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом.
При согласовании размера арендной платы фактически сталкиваются самостоятельные и противоположные интересы. Интерес арендодателя состоит в том, чтобы сделать определенные накопления, а также получить коммерческий доход от сдачи имущества в аренду. В то же время, арендатор заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов.
Читайте так же: До скольки закон о тишине разрешает слушать громко музыку
Из определения договора аренды — предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование — следует вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям. Однако, договор аренды нежилого помещения, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может считаться незаключенным. Такое положение было установлено п.1 СТ.614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Основы законодательства об аренде определяли размер арендной платы как сумму амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества и части прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяются сферы волеизъявления сторон. Арендная плата может быть установлена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.
Отлично от Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс регулирует вопрос об изменении размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог меняться сторонами не чаще одного раза в пять лет. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в связи с обстоятельствами, не зависящими от него существенно ухудшились условия пользования или состояние нежилого помещения.
Если арендатор существенно нарушает свои обязанности по внесению арендных платежей, то арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это новая мера оперативного воздействия на арендатора, установленная п.5 ст. 614 ГК РФ.
Так как договор аренды носит срочный характер, следующим условием договора является его срок. В отношении этого условия произошли принципиальные изменения. Ранее законодательство рассматривало условие о сроке как существенное. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался не заключенным. Кроме того, различные нормативные акты называли разные предельные сроки на аренду нежилых помещений.
Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды нежилых помещений заключается на срок, определенный договором. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока заключаются в том, что каждая сторона такого договора может отказаться от него в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Все вышерассмотренные условия являются первостепенными для договора аренды нежилого помещения. Другие условия договора, которые составляют его основное содержание, подробнее будут рассмотрены далее.
Теперь рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений.
Основное содержание договора аренды нежилых помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя» Большее внимание в рассмотрении данного вопроса будет «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при пользовании арендуемым нежилым помещением.
Правом арендатора является то, что он может требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний не предоставил помещение в определенный договором срок. Также арендатор может потребовать возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).
Если после заключения договора, арендатор обнаружит такие недостатки нежилого помещения, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, то арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом способами защиты нарушенного права (ст.612 ГК РФ), а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду нежилого помещения.